No existe una puja mínima universal: cuánto pujar depende de las reglas de cada tipo de subasta, de la cantidad reclamada y de las cargas. En este episodio respondemos a las dudas más repetidas: si conviene revender o alquilar lo comprado, si se puede ganar una subasta judicial con 100 €, cómo calcular una puja con cuatro ejemplos y por qué hay que huir de ciertas viviendas protegidas por la Ley 1/2013.
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En resumen
- En subastas hacen falta tres cosas: conocimiento, paciencia y capital.
- Revender permite rotar el capital y evitar problemas de gestión; alquilar con hipoteca puede tener sentido si tienes otro trabajo.
- Pujar 100 € en una subasta judicial casi nunca funciona: hay que cubrir la cantidad reclamada más intereses y costas, o llegar al 70 %.
- Cada tipo de subasta tiene sus reglas: LEC, Agencia Tributaria (50 %), voluntarias y concursales.
- Ejecución hipotecaria + persona física + primera carga + vivienda habitual = alto riesgo de no poder obtener la posesión.
Conocimiento, paciencia y capital
Muchos pujan por un par de subastas, no ganan y se desmotivan pensando que el sector está reservado a unos pocos. No es así: es una carrera de fondo. Con solo una o dos buenas operaciones al año entre las unas 27.000 subastas que se celebran en España se puede obtener un beneficio muy relevante.
Por eso el verano y otras épocas de baja actividad son buenas para comprar: la competencia es mucho menor.
¿Comprar para revender o para alquilar?
Comprar en subasta no es ser “carroñero”: se devuelven al mercado viviendas que llevaban años cerradas y se amplía la oferta. Y si alguna vez te subastan un bien a ti, colabora: facilitar la visita y la información hace que los postores pujen más (y la LEC prevé una reducción de la deuda si el ejecutado facilita la inspección), de modo que tu deuda se cubra e incluso quede sobrante.
En cuanto a la estrategia, en Mister Subastas la preferencia es comprar, limpiar y vender:
- Geografía: si compras en toda España, gestionar alquileres a distancia es complicado.
- Riesgo legal: la normativa protege mucho al inquilino que deja de pagar. Cuando se toma la posesión, conviene blindar la vivienda (puerta acorazada, alarma, baja de suministros).
- Fiscalidad: como persona física, la ganancia por venta tributa en la base del ahorro, con tipos en 2024 del 19 % al 28 % por tramos; los rendimientos del alquiler se suman a la base general, que puede ser mucho más alta si ya tienes un buen sueldo. Además, hay dudas sobre si Hacienda admite siempre la reforma para reducir la ganancia. Consulta tu caso con un asesor fiscal.
- Rotación: tres compraventas al año pueden dejar del orden de 60.000 € brutos. ¿Cuántos años de alquiler hacen falta para obtener eso?
Alquilar tiene más sentido cuando compras con hipoteca y el inquilino prácticamente paga la cuota. En subastas, sin embargo, suele hacer falta capital propio, y ese capital rinde más rotando.
¿Se puede ganar una subasta judicial pujando 100 €?
En la práctica, no. Puede sonar la flauta alguna vez, pero lo normal es que tu depósito quede parado hasta que se rechace la puja. Antes de nada, revisa todos los gastos asociados a una subasta (lo explicamos en el episodio 3). Como norma, hay que cubrir la cantidad reclamada más intereses y costas; conviene pujar algo por encima del principal reclamado.
Y recuerda: cada subasta tiene sus reglas, igual que no es lo mismo jugar al parchís que al Catan.
Cuatro ejemplos para calcular cuánto pujar
1. Ejecución hipotecaria sencilla
Tasación 100.000 €, tipo de subasta 100.000 €, cantidad reclamada 36.000 €. Rige la LEC: la adjudicación directa está en el 70 % (70.000 €). Para cubrir la deuda harían falta 36.000 € más un margen para intereses y costas.
2. Subasta de la Agencia Tributaria
Tasación y tipo de 60.000 € con una deuda de 120.000 € (la deuda puede ser mayor que el valor del bien, porque Hacienda embarga varios activos). Aquí no rige la LEC y, como regla general, la adjudicación se produce desde el 50 % (30.000 €). La AEAT trabaja con rapidez y buena información, pero no entrega la posesión: habrá que negociar o acudir al juzgado.
3. Ejecución hipotecaria con carga previa
Tasación 200.000 €, tipo de subasta 120.000 €, cantidad reclamada 60.000 €. La diferencia entre tasación y tipo suele indicar una carga previa (aquí, 80.000 €). La adjudicación directa es el 70 % del tipo (84.000 €), pero a eso hay que sumar la carga previa: 164.000 € por un activo tasado en 200.000 €. ¿Compensa según el valor real de mercado? Si el juzgado no ha descontado correctamente las cargas previas al fijar el tipo, puede pedirse la nulidad de actuaciones.
En algunos casos se puede negociar con el acreedor previo (si es un banco) para subrogarse en esa hipoteca, pero no lo des por hecho: ten siempre el dinero para cancelarla. Un dato útil: las hipotecas antiguas suelen tener poca deuda pendiente y tipos de subasta bajos.
4. Ejecución de una comunidad de propietarios
Tasación y tipo de 100.000 €, reclamación de 5.000 € por cuotas impagadas. Rige la LEC: adjudicación directa en 70.000 €. Si el ejecutado ha fallecido o no aparece, una puja que cubra deuda y costas podría llegar a aprobarse, aunque hoy la competencia lo hace muy difícil y el depósito puede quedar parado mucho tiempo.
Subastas voluntarias y concursales
En una subasta voluntaria no se aplica automáticamente el 70 %: las condiciones las fija el propio edicto (puja mínima, quién puede pujar, si se entrega la posesión, etc.). En una concursal, manda el plan de liquidación, que puedes pedir al administrador concursal. Lee el edicto como si fuera una biblia. Y, para la primera subasta, es aconsejable ir de la mano de un profesional: un error puede costar mucho dinero.
Viviendas “para inversores” y la Ley 1/2013
En los portales inmobiliarios abundan viviendas “solo para inversores”: activos de fondos que compraron carteras de NPL, a menudo ocupados por el propio deudor como vivienda habitual o con alquiler social. La Ley 1/2013 suspende los lanzamientos de deudores hipotecarios vulnerables en su vivienda habitual; la suspensión se prorrogó, en el momento del episodio, hasta mayo de 2028. Mientras tanto, pagarás IBI, comunidad y derramas, y es difícil hipotecar porque el tasador no puede entrar.
Aviso a navegantes en subastas: si ves una ejecución hipotecaria contra una persona física, en la que se ejecuta la primera carga y es su vivienda habitual, el riesgo de no poder obtener la posesión es muy alto. Si el ejecutado es una sociedad, esta protección no aplica. Antes de la visita, apóyate en nuestro checklist de visita.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la puja mínima en una subasta judicial?
No hay puja mínima legal en muchas subastas judiciales, pero si no se alcanza el 70 % del tipo (en hipotecarias de vivienda habitual) o no se cubre la deuda, la aprobación del remate no es automática y el depósito puede quedar retenido mucho tiempo.
¿Qué porcentaje se necesita en una subasta de Hacienda?
Como regla general, en las subastas de la Agencia Tributaria la adjudicación se produce desde el 50 % del tipo, aunque conviene leer siempre las condiciones de cada anuncio.
¿Es mejor vender o alquilar una vivienda comprada en subasta?
Depende de tu perfil: vender permite rotar capital y reduce problemas de gestión; alquilar con financiación puede encajar si tienes otros ingresos y una vivienda cercana.
¿Qué protege la Ley 1/2013?
Suspende el lanzamiento de deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad en su vivienda habitual. No se aplica cuando el ejecutado es una sociedad.
¿Quieres pujar con garantías?
En Mister Subastas analizamos la subasta que te interesa (cargas, posesión, deudas y estrategia de puja) y te acompañamos en todo el proceso.
O escucha más episodios en el podcast.
La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 8 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.