No todas las subastas son iguales: cada tipo tiene sus propias reglas, porcentajes de adjudicación y riesgos. En este episodio repasamos los principales tipos de subasta en España (judiciales, administrativas, concursales extrajudiciales y notariales) y qué hay que vigilar en cada una antes de pujar. También compartimos un caso real de compraventa y un aviso sobre las viviendas de protección oficial.
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En resumen
- Casi todas las subastas se celebran online en el Portal de Subastas del BOE; la Seguridad Social es la gran excepción.
- Las hipotecarias son las más comunes: si el tipo de subasta es menor que la tasación, probablemente hay cargas previas.
- Evita las hipotecarias sobre vivienda habitual y revisa siempre si el inmueble es de protección oficial.
- Hacienda permite adjudicar desde el 50 %, pero no entrega la posesión.
- Las concursales, voluntarias, notariales y extrajudiciales tienen menos competencia, pero reglas propias.
Un caso real: medio año de sueldo en una operación
Un cliente se adjudicó una vivienda vacía por 40.000 €. Sumando papeleo y un simple lavado de cara (limpieza y pintura), los gastos rondaron los 15.000 €. Unos seis meses después la vendió por 80.000 €, tras rechazar ofertas de 68.000-70.000 €. El beneficio bruto rondó los 25.000 €: más de medio año de su sueldo en una sola operación.
La otra cara: es un negocio que exige paciencia. Puedes pasar meses investigando, viajar, visitar y pujar sin ganar nada. Por eso hay que fijar un precio máximo con números conservadores (si esperas vender en 80.000 €, calcula con 65.000-70.000 €) y no pasarse nunca de él.
Cuidado con las viviendas de protección oficial
Según la administración, la protección de una VPO puede durar 20, 30 o incluso más años. Mientras esté vigente, puede que no puedas venderla libremente, alquilarla o ni siquiera usarla si no cumples los requisitos de adjudicatario. Antes de pujar, consulta al organismo de vivienda correspondiente cuántos años le quedan, si se permite la venta y a qué precio.
Casi todas las subastas son online
La mayoría se celebran en el Portal de Subastas del BOE: puedes pujar desde casa o desde el otro lado del mundo. Esa comodidad hace que muchos pujen sin calcular gastos ni plazos. Recuerda además que el acreedor puede pujar hasta cubrir su deuda sin poner dinero adicional, lo que explica algunos precios muy altos.
1. Subastas judiciales
Por ejecución hipotecaria
Son las más frecuentes: el deudor deja de pagar la hipoteca, el banco demanda y el juzgado saca el inmueble a subasta para pagar la deuda. Qué vigilar:
- Tipo de subasta frente a tasación: el tipo es el valor de tasación fijado en la hipoteca menos las cargas previas. Si no coinciden, casi seguro hay cargas previas; confírmalo con la certificación de cargas o la nota simple.
- Vivienda habitual: una persona física solo puede tener una y una empresa ninguna. Si el edicto indica vivienda habitual, el consejo es no entrar: obtener la posesión puede ser muy complicado.
- Protección oficial: revisa si existen limitaciones antes de pujar.
- Porcentajes: en general, la adjudicación directa se produce desde el 70 % del tipo; por debajo, entran en juego el ejecutado y el ejecutante.
Un detalle: en hipotecas de la época del boom, las tasaciones suelen ser muy altas.
Por procedimiento de apremio
Es la fase posterior a un embargo: por ejemplo, impagos a la comunidad de propietarios, frecuentes en inmuebles de personas fallecidas. Como no hay hipoteca, el valor se fija mediante una pericial y suele estar cerca del valor actual. Si la deuda es pequeña, es habitual que el deudor la pague y la subasta se suspenda.
Concursales
Surgen cuando una empresa en concurso de acreedores llega a la fase de liquidación. Los activos suelen transmitirse sin cargas y la información de los administradores concursales suele ser buena. Cuidado con los garajes y trasteros de promotoras: antes se inscribían plazas casi inservibles o trasteros que en realidad eran cuartos técnicos. Algunas unidades de subastas judiciales usan pujas ocultas, a modo de sobre cerrado, con buenos resultados.
Voluntarias
Proceden de copropietarios que quieren disolver un proindiviso pero no se ponen de acuerdo en el precio, normalmente en herencias y divorcios. Las condiciones las fija el edicto: si no se establece un mínimo, el inmueble puede adjudicarse por muy poco dinero (hay casos de casas en pueblos adjudicadas por unos 1.000 €). Si eres parte de una de estas subastas, fija buenas condiciones y dale la máxima difusión, como si fuera una venta exprés en 20 días.
2. Subastas administrativas
Seguridad Social
Siguen un sistema propio y presencial en sus oficinas, aunque se puede participar a distancia enviando un cheque y documentación. Abundan vehículos, material de hostelería y partes indivisas de inmuebles, y muchas se suspenden a última hora porque el deudor paga. Busca su calendario en la web de la Tesorería General de la Seguridad Social.
Agencia Tributaria
Se celebran en el Portal del BOE y la información es muy precisa y los trámites rápidos. La adjudicación directa puede producirse desde el 50 % del tipo. Su gran inconveniente: Hacienda no entrega la posesión; si hay ocupantes, toca negociar o iniciar otro procedimiento judicial.
Ayuntamientos y diputaciones
Las condiciones varían según el organismo. A menudo son lentas o la información no es del todo correcta, así que hay que analizar cada caso.
3. Extrajudiciales y concursales a través de entidades especializadas
Para descongestionar los juzgados mercantiles, el plan de liquidación de un concurso (propuesto por el administrador concursal y aprobado por el juez) puede prever la venta a través de entidades especializadas. Son menos conocidas y pueden tener menos competencia. Comprueba que los activos existen, su estado y que se venden sin cargas.
4. Notariales
También se publican en el Portal del BOE y suelen traer mucha información, aunque a veces faltan datos y la notaría tarda en responder por carga de trabajo. Son una buena opción para quien las conoce.
Otros tipos menos habituales
- Penales: para pagar indemnizaciones con los bienes del condenado.
- Juzgados de lo social: la información suele ser escasa; hay que ir con pies de plomo.
Sea cual sea el tipo, visita siempre el inmueble con nuestro checklist de visita y suma todos los gastos antes de fijar tu puja máxima.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los tipos de subasta en España?
Judiciales (hipotecarias, por apremio, concursales y voluntarias), administrativas (Agencia Tributaria, Seguridad Social, ayuntamientos y diputaciones), extrajudiciales a través de entidades especializadas y notariales, además de otras menos frecuentes como las penales.
¿Qué porcentaje hay que pujar en una subasta de Hacienda?
Como regla general, la Agencia Tributaria puede adjudicar desde el 50 % del tipo, aunque conviene leer siempre las condiciones del anuncio.
¿Por qué el tipo de subasta es menor que la tasación?
En las hipotecarias, suele indicar que existen cargas previas que se han descontado de la tasación. Hay que confirmarlo con la certificación de cargas o la nota simple.
¿Hacienda entrega la posesión del inmueble subastado?
No. Si el inmueble está ocupado, el adjudicatario tendrá que negociar o acudir a un procedimiento judicial para recuperar la posesión.
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La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 4 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.