Tiempos procesales en subastas, reserva de postura y pujas por partes indivisas

Ganar una subasta es solo el principio: desde el cierre hasta tener las llaves pueden pasar de pocos meses a más de un año. En este episodio repasamos casos reales de tiempos procesales, los cambios que se anunciaban en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cómo pujar con otras personas, el orden registral cuando se cede la hipoteca y dos errores clásicos: pujar por una parte indivisa o sin el pleno dominio.

Escucha el episodio completo:

Cuánto se tarda en recibir un inmueble ganado en subasta: casos reales

La pregunta más habitual es “si gano, ¿cuándo tendré las llaves?”. No hay un número fijo. Estos son algunos ejemplos reales del despacho en el momento del episodio:

• Reserva de postura en una subasta judicial hipotecaria cerrada en febrero: nueve meses después seguía sin resolverse. El mejor postor no llegó al 70 %, hubo que dar traslado al ejecutado (art. 670 LEC), que además había fallecido, y hubo que notificar a los herederos.
• Hipotecaria con puja del 70 % en un municipio pequeño: remate pagado y, seis meses después, aún sin adjudicación por un juzgado poco habituado a estos procedimientos.
• Cesión de remate acordada en abril en la costa mediterránea: unos ocho meses hasta poder subrogarse en la posición del ejecutante.
• Cinco garajes de la Agencia Tributaria subastados en septiembre y ya alquilados: la AEAT trabaja rápido, aunque no entrega la posesión y, si hay ocupantes, hay que acudir al juzgado.
• Vivienda en un concurso de acreedores: casi un año por un administrador concursal con mucha carga de trabajo.

Conclusiones prácticas

1. Paciencia: es un negocio que la exige.
2. Cada subasta tiene sus reglas: una judicial hipotecaria se rige por la LEC; en la Agencia Tributaria se adjudica a partir del 50 %; la Seguridad Social, las voluntarias y las concursales (según el plan de liquidación) tienen las suyas. No es cierto que pujar al 70 % suponga siempre adjudicación directa.
3. Visita el inmueble: no pujes 120.000 € por algo que solo has visto en Google Maps. Te ayuda nuestro checklist de visita.
4. Mano izquierda con el juzgado o el órgano gestor: presionar de forma sensata ayuda; pasarse de listo, no.
5. No te compliques: con unas 27.000 subastas al año, prioriza activos sencillos (por ejemplo, vacíos) frente a viviendas habituales de deudores con primera hipoteca y sin alternativa habitacional.

Un truco: el número y el año del procedimiento que aparecen en el edicto dan una idea de la velocidad del juzgado.

Por qué no conviene hacer reserva de postura

Al hacer la primera puja, el Portal de Subastas pregunta si quieres reservar postura. Si aceptas, tu depósito queda retenido por si el mejor postor no paga el remate. En la práctica, la reserva de postura es un “cementerio de depósitos”: tu dinero queda inmovilizado meses sin apenas posibilidades de adjudicación.

Cambios que se planteaban en la Ley de Enjuiciamiento Civil

En noviembre de 2024 se tramitaba la reforma ligada a la eficiencia del servicio público de justicia, con tres propuestas relevantes para las subastas:

• Reducir el plazo para pagar el remate de 40 a 20 días hábiles.
• Suprimir la opción de pago aplazado del remate, que en la práctica casi nadie usaba.
• Subir el depósito del 5 % al 20 % del valor de subasta, para frenar las “quiebras” de subasta (pujas desorbitadas que luego no se pagan para favorecer a otro postor, algo ilícito).

Son cambios que profesionalizan el sector. En cualquier caso, comprueba siempre la redacción vigente de la LEC y las condiciones del edicto antes de pujar. Y una regla que no cambia: no pujes por algo si no tienes ya el dinero disponible.

Cómo pujar con otras personas

Quien tenga el certificado digital constituye el depósito en el Portal de Subastas con un banco colaborador e indica el DNI y la cuota de participación de cada partícipe. A partir de ahí, todos figuran como mejores postores y los trámites siguen igual. Si te da reparo, puedes probar antes con una subasta de depósito pequeño.

Antes de pujar con amigos o familiares:

• Firmad un contrato privado con las condiciones.
• Acordad el destino del activo: vender o alquilar. Los desacuerdos posteriores rompen amistades.
• Elegid bien al socio: un embargo sobre uno de los copropietarios puede afectar a la inversión común.

Cesión de hipoteca y orden registral de las cargas

Es habitual que el banco ejecutante venda el crédito hipotecario a un fondo. La duda típica es si se pierde el rango registral y la hipoteca pasa detrás de los embargos posteriores. No: la cesión mantiene el orden registral.

El detalle a vigilar es otro: muchos fondos no inscriben la cesión en el Registro para ahorrarse trámites. Cuando vayas a inscribir tu adjudicación, el Registro exigirá que el ejecutante coincida con el titular registral, y una vez cobrado el remate el fondo puede desentenderse. Hay formas de plantearlo ante el juzgado para que el pago no se libere hasta que se regularice la titularidad.

Plazos tras ganar una subasta judicial

En una subasta regida por la LEC con puja igual o superior al 70 %, el decreto de aprobación del remate debería dictarse con rapidez. Después tienes el plazo legal para pagar el remate (la diferencia entre depósito y puja). Luego llegan el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, el pago del ITP y la inscripción en el Registro. Entre unos pasos y otros hay un lapso que nadie puede garantizar: planifica con el peor escenario. Si pagaste ITP de más, revisa nuestra reclamación de ITP.

Cuidado con las pujas por partes indivisas

Un conocido ganó una vivienda en la costa al 70 % sin competencia y con una tasación aparentemente regalada. Al revisar el edicto, lo que había comprado era una parte indivisa: ahora comparte la vivienda con dos hermanos y tendrá que negociar, comprar o vender su parte, o ir a una división de la cosa común. Si algo parece demasiado bueno, revisa la documentación.

Pleno dominio, usufructo y nuda propiedad

El pleno dominio se compone del usufructo (derecho a usar y disfrutar el bien, a menudo de forma vitalicia) y la nuda propiedad (ser propietario sin poder usarlo). Si en una subasta no adquieres el 100 % de ambos, puedes acabar con algo que no puedes usar ni vender con facilidad.

Ejemplo típico: una persona mayor vende la nuda propiedad de su vivienda y conserva el usufructo vitalicio. El comprador solo consolida el pleno dominio cuando el usufructo se extingue.

Por último, inscribir en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, aunque sí muy recomendable por la seguridad que aporta.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda en adjudicarse una subasta judicial?

No hay un plazo fijo: depende del tipo de subasta, de si hay que dar traslado al ejecutado y de la carga del juzgado. En la práctica se ven plazos de seis meses a más de un año.

¿Qué es la reserva de postura?

Es la opción de dejar tu depósito retenido por si el mejor postor no paga. Normalmente inmoviliza tu dinero durante meses con pocas opciones reales de adjudicación.

¿Se puede pujar entre varias personas?

Sí. Al constituir el depósito se indica el DNI y la cuota de participación de cada uno. Es recomendable firmar antes un acuerdo privado.

¿Qué pasa si compro solo la nuda propiedad o una parte indivisa?

No podrás usar libremente el inmueble: dependerás del usufructuario o del resto de copropietarios. Revisa siempre qué derecho se subasta.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 9 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.