Tercería de dominio en subasta: qué es y cómo detectarla (más subastas JV, Hacienda y dónde comprar)

Imagina que te adjudicas un piso en subasta y aparece alguien con unas escrituras diciendo que la vivienda es suya desde hace años. Es la tercería de dominio, y es más común de lo que parece. En el episodio 22 del podcast de Mister Subastas explicamos cómo detectarla antes de pujar, por qué las subastas judiciales voluntarias (JV) exigen pedir siempre nota simple, varias claves de las subastas de Hacienda y por qué prefiero comprar lejos de las grandes ciudades.

Escucha el episodio completo:

1. No corras: oferta hay de sobra

Este inicio de año veo a muchos inversores nerviosos, con prisa por colocar su dinero en casi cualquier producto. En grupos de Telegram se venden pisos en zonas que conozco bien como si fueran idílicas, con comisiones de 6.000 € o más por un piso de 60.000-70.000 € y rentabilidades brutas del 6-8 % que, cuando se aterrizan, se quedan en mucho menos. Y con los NPL de moda, recuerda que son un campo de minas.

Comprar una vivienda no es comprar una piruleta: lo bueno se hace a fuego lento. Y no tiene sentido comprar una vivienda sin verla, sin tocarla y sin entender el barrio.

2. Tercería de dominio: qué es y cómo detectarla

La tercería de dominio (artículos 595 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es un incidente procesal que plantea un tercero ajeno a la ejecución cuando afirma ser el propietario del bien embargado, y pide que se alce el embargo y se detenga la ejecución sobre ese bien.

¿Cuándo suele ocurrir?

Un caso típico: una vivienda, un local o un garaje de una promoción. El promotor lo vendió hace años, pero el comprador, por ahorrarse unos euros, nunca inscribió su compra en el Registro (no es obligatorio, aunque sí muy recomendable). Como el bien sigue figurando a nombre del promotor, los acreedores de este lo embargan y acaba en subasta. Pasa mucho más de lo que imaginas, también con inmuebles de promotoras transferidos al Sareb.

¿Cómo detectarla?

Con la visita previa. Lleva impreso el edicto o la nota simple y habla con el ocupante o con el presidente de la comunidad. Si quien vive allí te dice que lo compró hace años y tiene escrituras, ya tienes la señal de alarma. Para que la tercería prospere, el tercero tendrá que acreditar ante el juzgado o la administración que adquirió el bien antes del embargo.

No tengas miedo de llamar al timbre: es una venta pública forzosa ordenada por un juzgado o una administración, y los postores no somos los malos de la película. Al contrario: si el deudor colabora, enseña la vivienda y facilita información, las pujas serán más altas y su deuda menor.

Mi forma de trabajar es ir siempre con todo claro antes de pujar. Si no es posible, mejor no pujar: más vale un mal acuerdo que una buena batalla, y hay unas 25.000-27.000 subastas al año.

3. Subastas judiciales voluntarias (JV): compras a cuerpo cierto y con cargas

Las subastas JV suelen ser extinciones de condominio: herencias, divorcios o proindivisos en los que una parte no quiere vender (a veces porque un fondo ha comprado la parte de otros copropietarios). A diferencia de una ejecución, aquí no se cancelan las cargas: compras el inmueble a cuerpo cierto, en el estado en que esté y con sus cargas.

Por eso es imprescindible pedir una nota simple antes de que termine la subasta. Si acaba un viernes, pídela el miércoles: se emite online en menos de 24 horas. Esta misma semana he atendido a dos personas que pujaron en una JV sin visitar la vivienda ni pedir nota simple y se encontraron con un embargo previo. Ahora toca negociar con el acreedor y con el ocupante.

4. Subastas de Hacienda: claves prácticas

• Respeta la postura mínima. En los procedimientos de recaudación es habitual que se fije un mínimo para aceptar ofertas. Pujar por debajo solo te tendrá con el depósito retenido sin opciones reales.
• La posesión no está incluida. Hacienda adjudica y te da el título, pero si hay ocupantes tendrás que negociar o acudir a un procedimiento judicial. En mi experiencia, casi siempre se resuelve negociando.
• No necesitas escritura. El documento de adjudicación de Hacienda es título suficiente para inscribir en el Registro. Puedes pedir escritura pública, pero tiene un coste y normalmente no aporta nada.
• Es muy rápida: desde el pago del remate todo avanza en semanas.

Tipo de subasta, valor de subasta y tasación

Cuando el valor de subasta y la tasación coinciden, normalmente es porque no hay cargas previas: si las hubiera, se descontarían. Pero no te fíes solo de eso, porque hay órganos que no hacen bien este cálculo. Y en Hacienda una diferencia entre ambos puede deberse a otras razones, como una nueva licitación tras una subasta desierta.

Un consejo de oro: busca la dirección o los datos de la finca en el Portal de Subastas del BOE. Verás si ha salido antes a subasta y qué ocurrió, e incluso qué ha pasado en esa misma calle a lo largo del tiempo.

5. Recuperar el ITP pagado de más

Si compraste (en subasta o en el mercado) y tributaste el ITP sobre el valor de referencia catastral cuando tu precio fue menor, puedes reclamar la diferencia. Lo hacemos a éxito: si no recuperamos dinero, no pagas. Más información en reclamación de ITP.

6. ¿Pujar en grandes ciudades?

¿A quién no le gustaría un piso con vistas al Bernabéu? Hemos pujado con clientes en el centro de Madrid o en Marbella… y casi nunca ganamos, porque siempre hay alguien con «la caña más grande». Prefiero pescar donde mira poca gente: Soria, Toledo, Ávila, el interior de la Comunidad Valenciana (Alzira, Gandía, Ibi, Castalla, Elda, Petrer…). Hay que hacer más kilómetros, pero hay menos competencia y el éxito siempre está en la compra. Además, me gusta diversificar: varias operaciones en distintos lugares en vez de todos los huevos en la misma cesta.

7. ¿Comprar y alquilar o comprar y vender?

Un ejemplo con precios de mercado: un piso de 1.000.000 € en Madrid puede alquilarse por unos 1.500-2.000 € al mes. Con ese mismo dinero podrías comprar unas siete viviendas de 130.000 € en una ciudad como Albacete y alquilarlas por unos 700 € cada una: unos 4.900 € al mes y siete inquilinos en lugar de uno. Más gestión, sí, pero también más diversificación. Y si las compras en subasta con descuento, la rentabilidad cambia por completo.

Yo prefiero comprar y vender: no reformo, limpio la vivienda para las visitas y, si hace falta, arreglo la puerta del portal o los buzones, que es lo primero que ve el comprador. Mi comprador suele ser un inversor o una pareja que quiere reformar a su gusto. Si buscas rentas estables, comprar para alquilar en zonas de menor precio también es una buena opción.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una tercería de dominio en una subasta?

Es el incidente que plantea un tercero que afirma ser el propietario del bien embargado, por haberlo adquirido antes del embargo, para que se alce el embargo y no se subaste.

¿Cómo saber si un inmueble en subasta puede tener una tercería de dominio?

La mejor forma es visitarlo y hablar con el ocupante y con la comunidad. Si alguien dice haberlo comprado hace años sin inscribirlo, hay riesgo.

¿Se cancelan las cargas en una subasta judicial voluntaria?

No. En las subastas JV, como las extinciones de condominio, se adquiere el bien con sus cargas, por lo que es imprescindible pedir una nota simple antes de pujar.

¿Necesito escritura si compro en una subasta de Hacienda?

No es necesario: el documento de adjudicación es título suficiente para inscribir en el Registro, aunque puedes solicitar escritura pública si lo prefieres.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 22 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.