Subastas del Sareb, proindivisos y por qué siempre te superan la puja: claves para invertir

¿Por qué, nada más pujar, aparece otra puja que te supera? ¿Qué ha cambiado con las subastas del Sareb? ¿Cómo se invierte en un proindiviso? En el episodio 12 del podcast de Mister Subastas respondemos a estas y otras preguntas de oyentes, y desmontamos los titulares de «compra tu casa en subasta por 10.000 €».

Escucha el episodio completo:

1. ¿Qué tipo de inversor eres?

Hace poco pujé por un lote de 36 viviendas tras una investigación muy completa y no gané ninguna: todas superaron mi máximo. Mi regla es exigir un margen mínimo de 20.000-25.000 € netos por vivienda, y no me salgo de ella. La única excepción son algunos lotes de garajes o trasteros en zonas que conozco muy bien.

Es clave distinguir:

• Inversor de reventa: compra, adecúa lo justo y vende. Necesita margen.
• Comprador final: quiere la vivienda para sí (o para alquilarla) y puede pujar casi a precio de mercado.

En una vivienda de 800.000 € en el barrio de los Jerónimos de Madrid, si entra un comprador final, el inversor tiene muy difícil ganar. En cambio, en un pueblo de Jaén con varias plazas de garaje en subasta, probablemente nadie se entere, salvo que vayas preguntando a todo el mundo y remuevas el avispero. Además, revisa la velocidad del juzgado: hay estadísticas públicas sobre su carga de trabajo. Algunos juzgados de Torrevieja o de Madrid dan miedo.

Y ojo con quien puja casi a mercado sin contar con los gastos adicionales: comunidad, IBI, abogado y procurador para un desahucio por precario…

2. Preguntas de oyentes

«La deuda es mayor que el valor de subasta, ¿qué pasa?»

Si el valor de subasta de un inmueble es de 100.000 € y la cantidad reclamada de 120.000 € más intereses, tú trabajas con el valor de subasta. En una subasta judicial, para la adjudicación directa bastaba pujar el 70 % de esos 100.000 €. Que el acreedor se quede con deuda pendiente es su problema, no el tuyo. Recuerda, además, que en las ejecuciones de embargos no se aplica la protección especial de la vivienda habitual, que es propia de las ejecuciones hipotecarias. Y vigila que el embargo no caduque durante el procedimiento.

«El deudor ha fallecido y no hay herederos: ¿podré inscribir?»

Cuando el ejecutado es una herencia yacente, levanta la guardia. Habla con el procurador del ejecutante para saber qué trámites se han hecho: si no se localizó a los herederos, el juzgado debe haber notificado por edictos. La inscripción depende mucho de cada registro y de cómo se haya tramitado. Si hay una omisión del juzgado, se puede retrotraer el procedimiento. Con una buena investigación previa, no tiene por qué ser un problema.

«¿Cuánta liquidez necesito?»

Depende del tipo de subasta, porque cada una tiene sus reglas: judicial hipotecaria, voluntaria, concursal, Hacienda, Seguridad Social, notarial… En una judicial hipotecaria con un valor de subasta de 100.000 €, pujar el 70 % supone 70.000 € más IBI, comunidad, registro, suministros, cerrajero, ITP y, si hace falta, abogado y procurador.

«Me adjudiqué en 2024 y en enero apareció el valor de referencia: ¿por cuál tributo?»

El ITP se calcula con la normativa y los valores vigentes en la fecha del devengo, la de la adjudicación. Si cuando te adjudicaste la vivienda no había valor de referencia, tributas por el valor de adjudicación.

«Tengo el mandamiento de cancelación, ¿por qué me reclama la comunidad?»

El mandamiento cancela el embargo de la comunidad como carga registral, pero la vivienda sigue respondiendo de las cuotas afectas (el año en curso y los tres anteriores), solo por el principal, sin intereses ni costas. Puedes negociar el pago y después reclamar al anterior propietario. Y cuidado con las derramas: un cliente que llegó tras pujar sin investigar se encontró con 14.000 € de deuda por la instalación de un ascensor.

3. Sareb: qué ha cambiado

El Sareb («banco malo») absorbió los activos tóxicos de las cajas tras la crisis y recibió la orden de liquidarlos. Nos hemos adjudicado activos del Sareb muy interesantes, en general recientes, y aunque muchos estaban ocupados, el deudor solía ser el promotor, sin protección de vivienda habitual. El problema: tasaciones altísimas de la época del boom y lotes enormes, lo que dejaba el depósito bloqueado mucho tiempo si no se llegaba al 70 %. Por eso funcionaban tan bien las cesiones de remate negociadas con los gestores del Sareb.

Tras los anuncios del Ministerio de Vivienda, las cesiones de remate del Sareb prácticamente se han cerrado o se ofrecen sin apenas descuento. Ahora hay que ir a subasta, con plazos largos. Prioriza las subastas del Sareb con pocos lotes y juzgados ágiles. Y lo repito: nunca hagas reserva de postura. Conozco depósitos de 20.000, 70.000 y 100.000 € bloqueados durante un año y medio o dos.

4. Proindivisos en subasta

Cuando se subasta una cuota (la mitad o el 25 % de un inmueble), hay dos estrategias:

• La tradicional: pujar por la cuota y después negociar con el otro copropietario (que te compre o venderle) o instar la división de la cosa común para que se subaste el inmueble entero.
• El «caballo de Troya»: comprar antes la cuota del copropietario no embargado, que suele estar asustado o desinformado. Al convertirte en comunero, podrás ejercer el retracto sobre la cuota que se adjudique otro postor, pagando lo mismo que él. Requiere capital, rapidez y mucha mano izquierda.

5. «Pujo y al momento me superan»

Con la ley anterior, el ejecutante no podía hacer la primera postura: tenía que esperar a que pujara otro. En cuanto tú pujas, su procurador entra y sube hasta lo que el acreedor ha decidido. Si el acreedor es un fondo que compró la deuda barata, puede subir hasta su crédito sin poner más dinero. A veces se queda corto, satisfecho con su margen; otras se adjudica el activo para revenderlo más adelante.

6. No vendas tu casa para comprar en subasta

En subasta se invierte, como en bolsa, con dinero que no necesitas. Una subasta se puede suspender o cancelar, y entonces te quedarías sin vivienda y sin inversión. Algunos clientes usan un préstamo preconcedido (caro) junto con su capital, y después hipotecan el inmueble ya adjudicado para devolverlo. Pero no condiciones tu vida a algo tan frágil.

7. Ni «casas por 10.000 €» ni vecinos que no pagan

Desconfía de los titulares de «compra una casa en Madrid por 10.000 € en una subasta de Hacienda». Que pase alguna vez no significa que sea lo normal. El objetivo realista es comprar con un 30-40 % de descuento y rotar el capital rápido: dos operaciones al año con un 35 % de rentabilidad cada una suponen un 70 % sobre tu capital.

Otra duda: sí, se puede embargar y subastar una vivienda por una deuda de comunidad de 300-400 €. Lo normal es que el deudor pague antes. Y si se subasta, el sobrante, una vez pagada la deuda, intereses y costas, es para el deudor, no para la comunidad, salvo que haya otros acreedores con derecho a cobrar de él.

Preguntas frecuentes

¿Qué ha cambiado en las subastas del Sareb?

Las cesiones de remate del Sareb se han restringido mucho o se ofrecen sin apenas descuento, por lo que hay que ir a subasta, con tasaciones altas y procedimientos largos.

¿Cómo se invierte en un proindiviso en subasta?

Pujando por la cuota y negociando después con el resto de copropietarios, o comprando antes la cuota de otro copropietario para poder ejercer el retracto de comuneros.

¿Por qué alguien supera mi puja nada más hacerla?

Suele ser el procurador del ejecutante, que, con la ley anterior, solo podía pujar después de que lo hiciera otro postor, y puede subir hasta el importe de su crédito.

¿Por qué valor se paga el ITP si el valor de referencia se publica después de la adjudicación?

Se aplica el valor vigente en la fecha del devengo, es decir, la de la adjudicación.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 12 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.