Se puede comprar en subasta en Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, pero allí compites con fondos y con compradores finales que pagan casi precio de mercado. En el episodio 16 del podcast de Mister Subastas explicamos los distintos perfiles de inversor en subastas y repasamos varios temas prácticos: subastas concursales, de la Seguridad Social, cómo proteger una vivienda sin suministros, por qué no cancelar la fecha de posesión y qué pasa con la plusvalía cuando el deudor no es residente.
Escucha el episodio completo:
En resumen
- En las grandes ciudades compites con fondos y compradores finales: el precio de compra será mayor.
- Cada tipo de subasta (hipotecaria, voluntaria, Hacienda, concursal) tiene sus propias reglas.
- En las subastas de la Seguridad Social, busca también las «cruzadas» de otras provincias.
- Protege la vivienda con una alarma con batería autónoma, aunque no tenga luz.
- No canceles la fecha de posesión aunque la vivienda esté vacía.
1. ¿Invertir en subastas en grandes ciudades?
Se puede, por supuesto. Pero la competencia en una calle céntrica de Madrid no tiene nada que ver con la de Alcázar de San Juan, un pueblo de Jaén o uno de Murcia. Yo prefiero tickets de 100.000-150.000 € o menos, diversificar en 10-13 viviendas al año y buscar un margen mínimo de 20.000-25.000 € netos por operación.
Conviene entender los «niveles» de inversor en subastas:
- Nivel 1, el subastero: resuelve el problema judicial o tributario, limpia la nota simple y saca la vivienda al mercado secundario. Necesita un margen.
- Nivel 2: el fondo de inversión, que tiene que invertir y se conforma con rentabilidades menores dentro de su cartera, y el comprador final, que quiere la vivienda para sí y está dispuesto a pagar un 10 % menos que el mercado, o incluso el precio de mercado.
Cuando entra un jugador de nivel 2, el subastero no puede competir. Y en las grandes ciudades abundan. Si a ti te encajan esos activos y aceptas un precio de compra mayor, adelante: la diversidad de inversores es buena. Pero sé consciente de ello.
2. Subastas concursales: mucho cuidado
En un concurso de acreedores, si la empresa no puede salvarse, se aprueba un plan de liquidación y el administrador concursal vende los activos. Pueden ser subastas muy interesantes, pero el plan de liquidación normalmente no es público y hay trampas. Habla con la administración concursal y asegúrate de que se transmite libre de cargas.
Como repito a menudo: no es lo mismo una judicial hipotecaria, una judicial voluntaria, una de Hacienda o una concursal. Es como jugar al parchís, a la oca o al tute: cada juego tiene sus reglas. En las voluntarias (herencias, divorcios), si el edicto no establece bien las condiciones, una vivienda puede venderse casi regalada.
3. Subastas de la Seguridad Social y las «cruzadas»
Las subastas de la Seguridad Social tienen una barrera de entrada: depósito con cheque, sobre y asistencia presencial. Muchas se cancelan, porque los autónomos y las empresas deudoras suelen encontrar cómo pagar. Pero cuando se celebran, la mesa rara vez rechaza ofertas que cubren los mínimos.
El truco son las subastas cruzadas: una unidad de recaudación (por ejemplo, Alicante) puede subastar un inmueble situado en otra provincia (por ejemplo, A Coruña). Si solo buscas en la provincia del inmueble, no lo verás. Hay que revisar lo que subasta cada unidad.
¿Y los vehículos, tan habituales en estas subastas? Prefiero dejarlos a los talleres profesionales.
4. Cómo proteger una vivienda sin suministros
Recomiendo dar de baja los suministros, para que no haya indicios de vida en la vivienda, y a la vez blindarla con una alarma y, si es posible, una puerta de seguridad. ¿Cómo tener alarma sin luz? Hay sistemas con batería autónoma que duran muchos meses. En esto no hay que ahorrar: conservar la posesión es fundamental.
5. No canceles la fecha de posesión aunque la vivienda esté vacía
Tras el decreto de adjudicación y los mandamientos, el juzgado fija fecha para la entrega de la posesión con la comisión judicial, normalmente con unos tres meses de antelación. A veces la vivienda está vacía (típicos propietarios extranjeros que llevan años sin aparecer) y hay quien cancela la diligencia. Mi consejo: no la canceles. Puede pasar cualquier cosa en ese tiempo, y si luego necesitas una nueva fecha, volverás al final de la cola. Siempre puedes comunicar al juzgado lo que proceda unos días antes.
6. Inteligencia artificial y notas simples: todavía no
He visto a gente analizar notas simples con herramientas de IA generalistas. Hoy por hoy, no son fiables para eso. Si vas a poner 100.000, 200.000 o 500.000 € encima de la mesa, apóyate en un profesional. Yo uso la IA para filtrar bases de datos de subastas y precios por zona, no para el análisis registral.
Un truco útil en las subastas de Hacienda: la nota simple publicada suele llevar tachados el CSV o el código de barras. Si el código de barras es legible, puedes leerlo con una app de escaneo y validar el CSV en la web de los Registradores. A veces el tachado es solo una capa superpuesta y el texto puede copiarse. Así sabrás quién es el deudor para investigar.
7. Plusvalía municipal cuando el deudor no es residente
En una venta forzosa, la plusvalía municipal la paga en principio el transmitente, es decir, el deudor. Pero si el transmitente es una persona física no residente en España, la ley convierte al adquirente en sustituto del contribuyente: tendrás que asumirla tú y luego intentar repercutirla. Inclúyelo en tus números y consúltalo con tu asesor fiscal.
8. Cargas previas e impuestos
Cuando compras con cargas previas, asumes su pago, pero Hacienda no siempre admite ese importe como mayor coste de adquisición al calcular tu ganancia patrimonial. Según me han comentado expertos, una vía para que se reconozca es reclamar después esas cantidades al ejecutado. Es un tema técnico: consúltalo con un fiscalista. En general prefiero evitar cargas previas, pero si la operación sigue siendo buena, puede valer la pena.
Preguntas frecuentes
¿Es buena idea comprar en subasta en Madrid o Barcelona?
Es posible, pero compites con fondos y compradores finales dispuestos a pagar cerca del precio de mercado. Para un inversor que busca margen, suelen ser más rentables las zonas con menos competencia.
¿Qué son las subastas cruzadas de la Seguridad Social?
Son subastas en las que una unidad de recaudación de una provincia subasta inmuebles situados en otra. Si solo buscas por la provincia del inmueble, puedes no verlas.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una subasta?
En principio el transmitente (el deudor), pero si es una persona física no residente, el adquirente actúa como sustituto del contribuyente y debe asumirla.
¿Debo cancelar la fecha de posesión si la vivienda está vacía?
No es recomendable: si surge cualquier problema y necesitas una nueva fecha, perderás tu turno en la agenda del juzgado.
¿Quieres pujar con garantías?
En Mister Subastas analizamos la subasta que te interesa (cargas, posesión, deudas y estrategia de puja) y te acompañamos en todo el proceso.
O escucha más episodios en el podcast.
La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 16 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.