Invertir en subastas con paciencia: por qué ganarás una de cada veinte y qué revisar antes de pujar

Si has pujado en un par de subastas, no has ganado ninguna y estás pensando que esto no es para ti, este artículo es para ti. En el episodio 23 del podcast de Mister Subastas hablamos de la tasa de éxito real en subastas, de cómo convertir el ruido político, los plazos judiciales y la competencia en una ventaja, de todo lo que hay que revisar antes de pujar y de por qué, si quieres escalar tu dinero, comprar y vender suele ser mejor que alquilar.

Escucha el episodio completo:

1. La tasa de éxito real: una de cada veinte

Desconfía de quien te diga que gana todas las subastas. En mi caso, de cada 20 o 25 subastas que analizo y en las que llego a pujar, gano una o dos. Sí, fastidia: visitas, hablas con vecinos, haces números… y el día de la subasta el precio se dispara. Pero esto es una maratón inmobiliaria.

La recompensa compensa la espera: una operación bien hecha puede dejar 20.000-25.000 € de beneficio, casi el salario anual de muchas personas. Si consigues dos o tres al año, el planteamiento cambia por completo. Mi objetivo personal es modesto: comprar 10-12 viviendas al año, trabajando solo.

2. El vaso medio lleno: política, plazos y competencia

La «marea política»

Cada semana hay una noticia nueva: la protección de deudores vulnerables, inquilinos que no pagan, ocupaciones, la hipoteca legal tácita de IBI y comunidad… Es lógico indignarse, y yo el primero. Pero esa sensación de que «las subastas son muy difíciles» es precisamente lo que aleja a muchos inversores. A río revuelto, ganancia de pescadores: si no hubiera problemas que resolver, no habría descuento. Cuando todos lloran, alguien vende pañuelos.

Los plazos procesales

No es verdad que en una ejecución hipotecaria tengas las llaves en seis meses, como se lee en internet. Lo realista es contar con alrededor de un año, o más. Pero también tiene su lado positivo: mientras tanto el activo se revaloriza y tienes más tiempo para negociar con el poseedor una salida razonable para todos.

Lo imprescindible es incluir el tiempo en tus números: si tu dinero está inmovilizado dos años, la rentabilidad anual es la mitad. Y desconfía de los anuncios de NPL que prometen recuperar el dinero en cinco o seis meses con la demanda recién presentada, o de los que incluso te prohíben visitar el activo.

La competencia

Más competencia nos obliga a especializarnos. Yo empecé comprando en el mercado tradicional; luego pasé a las subastas, después a las cesiones de remate (que me encantan, porque apenas se paga hasta el final del procedimiento), más tarde a los NPL y al mundo concursal. Cada salto me hizo mejor profesional. Recuerda la fórmula CPC: conocimiento, paciencia y capital. El capital hay que tenerlo; la paciencia, también; y el conocimiento, si no lo tienes, lo puedes contratar.

3. Visita el activo: todo lo que tienes que comprobar

Nadie compraría un coche de 50.000 € sin verlo, pero hay quien puja 250.000 € por un piso sin pasar por delante. Piensa en esos 250.000 € en billetes de 50 encima de la mesa y verás que el planteamiento cambia. Antes de pujar debes conocer:

• El estado de la comunidad, los vecinos y si hay derramas recientes o previstas (un ascensor nuevo, por ejemplo).
• Quién es el poseedor y en qué situación está.
• La zona y el precio real de venta, preguntando a las inmobiliarias de la zona.
• La velocidad del juzgado que lleva el expediente.
• Las cargas, la situación registral y si hay alguna tercería de dominio.
• Cuánto se paga de IBI y las deudas pendientes de IBI y comunidad que tendrás que asumir.
• Si la vivienda puede estar protegida como vivienda habitual de un deudor vulnerable, porque entonces tendrás que asumir gastos sin tener la posesión.

Para hacerlo bien, usa nuestro checklist de visita a viviendas en subasta. Y si dudas, por ahorrarte unos cientos de euros en un profesional puedes perder mucho más.

4. Escalar tu dinero: ¿comprar y vender o alquilar?

Comprar para alquilar, apalancado con el banco, es una buena opción si buscas rentas estables y ya tienes un trabajo que te da tranquilidad: son tus «vacas lecheras». Pero muchas personas no tienen claro qué rentabilidad real obtienen ni cuándo tendrán pagada la vivienda.

Si lo que quieres es que tu dinero gane velocidad, comprar y vender suele ser más eficiente. Un ejemplo de un cliente: un chalet en un pueblo de Toledo adjudicado por unos 66.000 € que hoy tiene a la venta por 160.000 €. No es lo habitual, pero muestra la diferencia frente a los años de alquiler que harían falta para ganar lo mismo. Lo ideal es conocer tu perfil inversor y, si quieres, combinar ambas estrategias.

5. ¿Por qué no compro garajes ni trasteros?

Me lo habéis preguntado mucho. El trabajo que exige comprar un trastero o un garaje en subasta es prácticamente el mismo que el de una vivienda: investigación, procedimiento, juzgado, registro… pero el beneficio suele ser de 1.500-2.000 €. Gestionar 15 o 20 procedimientos distintos por ese margen no compensa, y a veces la gasolina cuesta más.

Son una muy buena forma de aprender. Pero cuando tengas capital y algo de rodaje, prefiero diversificar en varios pisos pequeños en distintas zonas, con beneficios de 20.000-25.000 € por operación.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas subastas hay que pujar para ganar una?

Depende de tu estrategia y tus límites, pero es normal ganar una o dos de cada 20 o 25 subastas analizadas. La clave es la constancia y no salirse del precio máximo.

¿Cuánto se tarda en tener la posesión tras una ejecución hipotecaria?

Lo realista es contar con alrededor de un año o más, dependiendo del juzgado y del ocupante. Desconfía de quien promete seis meses.

¿Es mejor comprar en subasta para alquilar o para vender?

Para escalar tu capital, comprar y vender suele rotar el dinero más rápido. Para obtener rentas estables, el alquiler es una opción válida. Muchos inversores combinan ambas.

¿Merece la pena comprar garajes y trasteros en subasta?

Son útiles para aprender con poco capital, pero el trabajo es similar al de una vivienda y el beneficio mucho menor.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 23 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.