La nueva ley de eficiencia del servicio público de justicia cambia las reglas del juego en las subastas judiciales: pujas ocultas, fin de la prórroga automática, un depósito mayor, plazos más cortos y nuevas reglas para la cesión de remate. En el episodio 17 del podcast de Mister Subastas repasamos, desde el Camino de Santiago, los cambios que más afectan al inversor y lo que todavía no está claro.
Nota: la reforma se aplica a los procedimientos iniciados tras su entrada en vigor y su aplicación práctica puede variar entre juzgados. Revisa siempre las condiciones de cada edicto.
Escucha el episodio completo:
En resumen
- Las pujas pasan a ser ocultas y desaparece la prórroga automática de la subasta.
- El depósito sube y se acortan los plazos para pagar el remate.
- La adjudicación directa en la ejecución hipotecaria pasa a producirse a partir del 60 %.
- El ejecutante puede pujar desde el principio y ya no se adjudica automáticamente si la subasta queda desierta.
- La cesión de remate puede hacerse por escrito y por un precio inferior.
Un sector más profesional
Antes, las subastas estaban en manos de unos pocos profesionales y con barreras de entrada enormes. Hoy son transparentes: cualquiera puede pujar con su certificado digital, o a través de un representante si vive fuera de España. Con esta reforma, a mi juicio, el sector se profesionaliza todavía más.
Y recuerda: estás a un solo activo, a un solo piso, de ganar un dinero importante.
Los cambios más importantes
1. Pujas ocultas
Se acaba el modelo «tipo eBay», en el que veías en todo momento la puja más alta y te ibas «calentando». Ahora cada postor ofrece su cifra sin conocer las de los demás. El órgano de gestión de subastas de Murcia ya lo aplicaba y la participación era mayor. Mi impresión: los precios de adjudicación tenderán a ser algo menores, porque desaparece la tentación de subir «solo 1.000 € más».
2. Adiós a la prórroga automática
Hasta ahora, una puja en la última hora alargaba la subasta otra hora, y así sucesivamente hasta 24 horas, lo que obligaba a trasnochar. Con la reforma, la subasta termina a su hora.
3. Calendario
Las subastas no podrán terminar en sábados, domingos ni festivos nacionales, y tampoco en el periodo navideño (del 24 de diciembre al 6 de enero). Habrá que ver cómo se trata agosto. Para quienes, como yo, compramos sobre todo en verano y en Navidad por la menor competencia, el calendario se restringe.
4. Depósito más alto
El depósito pasa del 5 % al 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €. Si pujas por varias viviendas de 100.000 €, necesitarás 20.000 € por cada una. Esto reduce la participación de postores poco preparados y desincentiva las quiebras de subasta. Y lo repito: nunca hagas reserva de postura para un tercero a cambio de dinero. Es ilegal y hay gente en prisión por ello.
5. Mejor postor en 10 días naturales desde el cierre
Si en una ejecución hipotecaria la mejor puja no alcanza el umbral de adjudicación directa, el deudor tiene 10 días naturales desde el cierre de la subasta para presentar un tercero que mejore la postura. Antes el plazo contaba desde la notificación, lo que podía demorar meses (notificaciones por edictos incluidas).
6. El ejecutante puede pujar desde el principio
Antes, el acreedor ejecutante tenía que esperar a que pujara un tercero para cubrir su crédito. Ahora puede hacer su postura desde el inicio, y además oculta.
7. Plazo de pago más corto
El plazo para pagar el resto del precio pasa de 40 a 20 días hábiles, a contar desde el cierre de la subasta. Ten el dinero preparado antes de pujar. Que esto acelere de verdad los procedimientos dependerá de la carga de trabajo de los juzgados.
8. Subasta desierta: sin adjudicación automática
Si la subasta queda desierta, el ejecutante ya no puede adjudicarse el bien automáticamente por un porcentaje: tendrá que pujar como un postor más.
9. Adjudicación directa al 60 %
En la ejecución hipotecaria judicial, la adjudicación directa ya no exige el 70 % del valor de subasta, sino el 60 %. Por debajo, el deudor puede presentar un tercero que mejore la postura, aunque sea por poco.
10. Desaparece el pago aplazado
Se elimina la posibilidad de solicitar un pago aplazado del remate cuando todas las pujas superaban el 70 %. Casi nadie la utilizaba.
11. Reserva de postura: dudas
Hay preceptos que parecen limitar la reserva de postura y otros que la contemplan. Si el adjudicatario no paga, se llamaría solo al primer reservista y, si este tampoco paga, se convocaría una nueva subasta. Habrá que ver cómo lo aplica el Portal de Subastas.
12. Suspensiones
Si la suspensión dura menos de 15 días, la subasta se reanuda en el mismo punto. Si dura más, se cancela y se devuelven los depósitos. A mí no me gustan las subastas suspendidas: suelen indicar información incorrecta o un deudor que pone pegas.
13. Cesión de remate por escrito y por precio inferior
La cesión de remate ya no exige comparecer físicamente en el juzgado: puede hacerse por escrito. Además, se aclara que puede cederse por un precio inferior al de la adjudicación, algo que algunos letrados de la Administración de Justicia rechazaban.
Recuerda que solo el ejecutante puede ceder el remate. Si tú ganas una subasta judicial como postor, no puedes ceder el remate: tendrás que inscribir y, después, vender.
Otros avisos
Viviendas del Sareb transferidas a la entidad pública de vivienda
Se ha anunciado la transferencia de miles de viviendas del Sareb a la entidad pública estatal de vivienda, presentadas como listas para entrar a vivir. Quienes visitamos activos del Sareb a diario sabemos que muchos tienen ocupantes desde hace años, problemas registrales o necesidad de reforma. Su gestión no será sencilla.
Hacienda: tipo menor que la tasación
Además de revisar la certificación de cargas, busca la finca en el Portal de Subastas: si salió antes y quedó desierta, la diferencia puede deberse a una rebaja en la nueva subasta, no a cargas previas.
Cuidado con las VPO
Las viviendas de protección oficial suelen exigir un visado previo de la comunidad autónoma, cumplir los requisitos del comprador (inscripción como demandante, ingresos…) y respetar un precio máximo. Además, la administración suele tener derecho de tanteo y retracto. He visto a adjudicatarios que pujaron 80.000 € por una VPO cuyo precio máximo era 60.000 € y tuvieron que venderla a la administración por ese precio, perdiendo 20.000 €.
Deudas pequeñas, subastas reales
Sí, una vivienda puede acabar en subasta por una deuda de comunidad de 700-800 €. Si en tu comunidad hay un moroso, el procedimiento es sencillo. Y si hay un embargo, recordad prorrogarlo en el Registro antes de que caduque a los cuatro años.
Preguntas frecuentes
¿Qué cambia en las subastas judiciales con la ley de eficiencia judicial?
Entre otros cambios: pujas ocultas, fin de la prórroga automática, un depósito mayor, un plazo de pago más corto, adjudicación directa al 60 % en la ejecución hipotecaria y nuevas reglas para el ejecutante y la cesión de remate.
¿Cuál es ahora el depósito para pujar en una subasta judicial?
Con la reforma, el depósito pasa a ser del 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €. Comprueba siempre las condiciones de cada edicto.
¿Puede el adjudicatario de una subasta ceder el remate?
No. En la subasta judicial solo el acreedor ejecutante puede ceder el remate a un tercero. El postor que gana debe inscribir y después vender si lo desea.
¿Se pueden comprar VPO en subasta?
Sí, pero suelen exigir visado previo, que el comprador cumpla los requisitos y respetar un precio máximo, con derecho de tanteo y retracto de la administración.
¿Quieres pujar con garantías?
En Mister Subastas analizamos la subasta que te interesa (cargas, posesión, deudas y estrategia de puja) y te acompañamos en todo el proceso.
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La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 17 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.