Para invertir en subastas hay que dominar una serie de conceptos básicos que aparecen en cada edicto y en cada trámite. En esta segunda parte del glosario explicamos, en lenguaje sencillo, qué son el pleno dominio, los lotes, los decretos del juzgado, la referencia catastral y el IDUFIR, el ITP y el valor de referencia, el sobrante y qué ocurre si el inmueble está alquilado.
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En resumen
- Comprueba siempre que se subasta el pleno dominio (usufructo + nuda propiedad) y no solo una parte.
- Tras ganar, llegan el decreto de aprobación del remate, el de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas.
- La referencia catastral identifica el inmueble en el Catastro; el IDUFIR, la finca en el Registro.
- El ITP se paga por el mayor entre el precio de adjudicación y el valor de referencia.
- El sobrante va a los acreedores posteriores y, si no hay, al deudor.
1. Pleno dominio, usufructo y nuda propiedad
- Nuda propiedad: ser propietario de un bien sin poder usarlo.
- Usufructo: derecho a usar y disfrutar un bien sin ser su propietario (art. 467 del Código Civil). Es habitual que, por testamento, los hijos reciban la nuda propiedad y el cónyuge viudo el usufructo.
- Pleno dominio: la suma de ambos.
Casi siempre se subasta el pleno dominio, pero a veces sale, por ejemplo, el 25 % del usufructo y el 50 % de la nuda propiedad. Un cliente estuvo a punto de pujar por un chalet en la costa sin darse cuenta de que no era el 100 %: revísalo siempre antes de pujar.
2. Lotes
Un lote es cada uno de los bienes que se subastan dentro de una misma subasta: una vivienda, un garaje, una finca rústica… Lo normal es una subasta con un solo bien, pero cuando hay varios lotes se abre una estrategia avanzada. Si los lotes más atractivos van a cubrir por sí solos la cantidad reclamada, se puede pujar muy bajo por el menos atractivo. En un caso real, un lote rústico se adjudicó por cerca del 5 % de su tipo.
3. Decreto de aprobación del remate
Es la resolución del letrado de la Administración de Justicia que acepta la mejor postura. A partir de ahí tienes el plazo legal para pagar el resto (la diferencia entre tu depósito, el 5 % del tipo, y tu puja). En una judicial hipotecaria, si tu puja supera el 70 % del tipo, el remate debe aprobarse el mismo día o el siguiente; pídelo cuanto antes, porque consolida tu puja.
4. Decreto de adjudicación
Una vez pagado el remate, el juzgado dicta el decreto de adjudicación, que transmite el inmueble y permite inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
5. Mandamiento de cancelación de cargas
Lo emite el juzgado o la Administración que subasta (por ejemplo, Hacienda) y ordena cancelar las cargas posteriores a la que se ejecuta: hipotecas, embargos, etc. El Registro a veces lo rechaza y pide correcciones, y cada vuelta al juzgado es tiempo perdido. Revisa el decreto y el mandamiento en cuanto te los notifiquen.
6. Referencia catastral
Es el código único que identifica cada inmueble en el Catastro, el registro administrativo con la descripción de los inmuebles de España. Es muy útil para localizar fincas rústicas y colindantes, y muchas viviendas tienen incluso fotografía. Cuando vendas, comunica la transmisión al Catastro para que no te llegue el IBI del año siguiente.
7. IDUFIR
El Identificador Único de Finca Registral es el equivalente en el Registro de la Propiedad: un código que identifica cada finca inscrita. Pide la nota simple directamente en la web del Colegio de Registradores, sin intermediarios que encarecen el trámite.
8. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava las transmisiones de inmuebles que no tributan por IVA (en vivienda, las segundas y sucesivas transmisiones). Su peso es enorme: en el momento del episodio era del 6 % en Madrid, del 9 % en Castilla-La Mancha y del 10 % en la Comunidad Valenciana. Los profesionales de la compraventa de inmuebles pueden acceder, en algunas comunidades, a tipos reducidos.
Por eso los inversores calculan su puja máxima con todos los gastos: un comprador para vivir puede pagar más que quien busca un margen de unos 20.000 € por operación.
9. Valor de referencia del Catastro
Desde la reforma de 2021-2022, el ITP se paga sobre el mayor valor entre el precio de adjudicación y el valor de referencia, que puedes consultar en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral. Ejemplo: adjudicación por 20.000 € con un valor de referencia de 50.000 € y un ITP del 10 %: pagarías 5.000 € en lugar de 2.000 €. Si consideras que el valor de referencia es excesivo, puedes estudiar la reclamación del ITP.
10. Sobrante
Es el dinero que queda tras cubrir la deuda, los intereses y las costas. Según la LEC, se destina a pagar a los acreedores posteriores y, si no los hay, se entrega al deudor. No va a las cargas anteriores porque esas subsisten y las asume, en la práctica, el nuevo propietario.
Si te subastan un inmueble, colabora: facilitar visitas, fotos y difusión hace que los postores pujen más, y la LEC prevé además una reducción de la deuda si el ejecutado facilita la inspección. Quien no puede ver el inmueble puja pensando que está para derribar.
11. Inmuebles alquilados en subasta
Si el inmueble está alquilado, según la Ley de Arrendamientos Urbanos y la fecha del contrato puede que debas respetarlo hasta cumplir 5 años (7 si el arrendador era una sociedad). Ojo con los contratos sospechosos: rentas de 150 € a 25 años o alquileres a familiares para dificultar la posesión.
La regla de Mister Subastas es sencilla: con unas 27.000 subastas al año, no tiene sentido inmovilizar el dinero en un inmueble con problemas. Lo ideal es ganar el día 1 y tener el inmueble vendido hacia el día 120. Para la visita previa, usa nuestro checklist de visita.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el pleno dominio en una subasta?
Es la suma del usufructo y la nuda propiedad. Si solo se subasta una parte de alguno de ellos, no podrás disponer libremente del inmueble.
¿Qué diferencia hay entre el decreto de aprobación del remate y el de adjudicación?
El primero acepta la mejor puja y abre el plazo para pagar el resto; el segundo, tras el pago, transmite el inmueble y permite inscribirlo en el Registro.
¿Qué es el IDUFIR?
Es el Identificador Único de Finca Registral, el código que identifica cada finca en el Registro de la Propiedad, igual que la referencia catastral la identifica en el Catastro.
¿Qué pasa con el dinero que sobra en una subasta?
El sobrante se destina a los acreedores posteriores y, si no hay, se entrega al deudor.
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La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 2 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.