Comprar un crédito impagado (NPL) puede parecer un atajo para conseguir una vivienda con descuento, pero es un producto financiero con riesgos propios. En este episodio del podcast repasamos cuándo tiene sentido, cómo preparar y hacer la visita a un inmueble subastado, por qué Navidad y verano son buenas épocas para comprar y qué particularidades tienen las subastas de la Seguridad Social y de la Sareb.
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En resumen
- Comprar un crédito es ponerse en la posición del acreedor; si el deudor se pone al día, te conviertes en un “banco” con una hipoteca a bajo interés.
- El perfil del deudor y las cargas posteriores deciden si una compra de crédito es negocio.
- Nunca pujes por un inmueble que no hayas visitado: buzones, vecinos, presidente de la comunidad y, por último, la vivienda.
- Navidad y verano son buenas épocas para comprar: hay menos competencia y las subastas siguen cerrándose.
- Las subastas de la Seguridad Social y de la Sareb tienen barreras y reglas distintas que pueden jugar a tu favor.
Qué es la compra de crédito y por qué está de moda
Con el metro cuadrado en máximos, muchos inversores buscan alternativas para comprar con descuento. En el mundo de las subastas aparecen dos vías: la cesión de remate (ponerse en la posición del acreedor cuando la subasta ya ha terminado) y la compra de crédito.
Comprar un crédito consiste en adquirir la posición del acreedor en una ejecución, normalmente hipotecaria, antes de la subasta. Cuanto más avanzado esté el procedimiento y más cerca esté la subasta, más caro será. En lotes grandes, un NPL (non-performing loan) puede comprarse por un 15-20 % del valor de la deuda; cuando se vende suelto a un particular, el descuento suele ser mucho menor.
El riesgo: que el deudor se ponga al día
Si el deudor no tiene más deudas que la nuestra y esta es pequeña, puede ponerse al día antes de que exista decreto de aprobación del remate. En ese caso no te quedas con el inmueble: te conviertes en un banco con una hipoteca al 2-2,5 % a 15 o 20 años. Eso no es negocio para quien busca rotar el capital.
Por eso hay que recordar que no es una inversión inmobiliaria, sino un producto financiero. Muchos inversores inexpertos entran animados por intermediarios que quieren colocar estas cesiones como sea, y a menudo el único que gana de verdad es el fondo que compró el lote a precio de saldo.
Perfiles de deudor en los que puede tener sentido
- Deudor fallecido, sobre todo con herencia yacente de la que los herederos se han desentendido.
- Deudor que ha vuelto a su país sin indicios de que vaya a regresar.
- Deudor con muchas cargas posteriores: es muy difícil que se ponga al día con la hipoteca si arrastra otras deudas.
En cualquier otro caso, analiza al detalle cada operación y piensa si te compensa tener el dinero inmovilizado dos, tres o cuatro años en un procedimiento judicial.
Cómo visitar un inmueble subastado paso a paso
La regla de oro: no pujes por nada que no hayas visitado. Si para comprar un coche de 50.000 € visitamos concesionarios, lo probamos y negociamos durante días, no tiene sentido pujar 150.000 o 300.000 € por una vivienda desde el sofá. Y si te queda lejos para visitarla, también te quedará lejos cuando tengas que tomar posesión o negociar con un ocupante.
Qué comprobar según el tipo de activo
- Garajes: que existan y sean utilizables. Hay plazas que en el Registro miden 20 m² y en la realidad no cabe ni una moto.
- Trasteros: que no sean, por ejemplo, el cuarto del centro de transformación de la comunidad.
- Viviendas: quién tiene la posesión. Una familia vulnerable dentro puede bloquear tu dinero durante años.
La documentación que te da “poder” en la visita
Lleva impresos el edicto de la subasta, la certificación de cargas o nota simple y la primera hoja del anuncio en el BOE. Con esos papeles te resultará más fácil tocar el timbre y hablar con vecinos, con el presidente de la comunidad o con los ocupantes. Para no dejarte nada, puedes apoyarte en nuestro checklist de visita.
El orden de la investigación
- Buzones: si están llenos, rotos o con nombres distintos, ya te dicen mucho.
- Piso de arriba y piso de abajo: los vecinos te contarán si hay vida en la vivienda y cómo es su distribución.
- Puerta de enfrente o de al lado.
- Presidente de la comunidad: suele conocer la historia y las deudas con la comunidad.
- La vivienda subastada, al final, con empatía: si son los deudores o inquilinos, desde cuándo, si tienen derecho de retracto, si están al día de comunidad e IBI.
Algunos consejos prácticos: viste de forma neutra, ve sobre las cuatro o cinco de la tarde (la gente está más tranquila y en invierno las luces delatan si hay alguien dentro) y fíjate en detalles como la ropa tendida. Y cuidado con los activos de deuda o tipo muy bajo, sobre todo garajes y trasteros: si “remueves el avispero” en la comunidad, otro vecino puede acabar pujando por él.
Navidad: buena época para comprar en subasta
Las subastas no se detienen en Navidad. Entre cenas de empresa, amigos y familia, mucha gente se despista, y eso reduce la competencia. Verano y Navidad son, en la experiencia de Mister Subastas, las mejores épocas para comprar. Con unas 27.000 subastas al año, las oportunidades existen: con una sola operación bien hecha se pueden ganar unos 20.000 € netos. Hace falta paciencia y tesón; perder una puja es parte del proceso.
Un truco curioso: si viajas el fin de semana, añade una variable al elegir destino, como qué subastas hay en la zona o de camino. Unir turismo e investigación ha permitido comprar en lugares que nadie se imaginaría.
Más allá de la vivienda: mobiliario y nichos
Las subastas concursales también incluyen mobiliario, lotes de libros, maquinaria de panadería o vehículos de alta gama. Si tienes ya un comprador para ese lote, la operación puede cerrarse casi sin tocar la mercancía; a veces es el propio concursado quien quiere recomprar. Dentro del nicho de subastas hay miles de subnichos para quien es experto en un sector.
Subastas de la Seguridad Social
En el momento de grabar el episodio, las subastas de la Seguridad Social seguían un sistema propio, fuera del Portal de Subastas del BOE: oferta en sobre cerrado, carta certificada, cheque y desplazamientos. Esa barrera de entrada aleja a mucha gente, y además hay subastas cruzadas (una unidad de una provincia subasta bienes de otra), lo que reduce la ventaja de los subasteros locales. Para quien se especializa, pueden ser una buena fuente de oportunidades. Comprueba siempre el procedimiento vigente en la web de la Tesorería General de la Seguridad Social.
Subastas de la Sareb
El objetivo declarado de la Sareb era liquidar activos. En la práctica, si quedas como mejor postor con una puja razonable, es muy probable que te adjudiquen el bien. Su gran pega es que el tipo de subasta suele ser muy alto (valoraciones de la época del boom) y muchos activos están ocupados. Puedes filtrarlas en el Portal de Subastas por acreedor.
Un detalle importante: buena parte de estos activos proceden de promotoras. La suspensión de lanzamientos de la Ley 1/2013 protege a deudores vulnerables en su vivienda habitual (prorrogada, en el momento del episodio, hasta mayo de 2028), pero una sociedad no tiene vivienda habitual, por lo que no aplica. Otra cosa es si dentro hay inquilinos u ocupantes afectados por las medidas de suspensión de desahucios.
Qué banco necesitas para pujar
Para pujar en el Portal de Subastas necesitas una cuenta en una entidad colaboradora que permita constituir el depósito online, como Santander, BBVA, Bankinter o Ibercaja, entre otras. Si no la tienes, ábrela con tiempo antes de tu primera puja.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un NPL en subastas?
Es un préstamo impagado (non-performing loan). Comprarlo supone ponerse en la posición del acreedor en la ejecución, normalmente hipotecaria, antes de que se celebre la subasta.
¿Es rentable comprar un crédito hipotecario?
Depende del perfil del deudor y de las cargas. Si el deudor puede ponerse al día, no te quedarás el inmueble y tendrás una hipoteca a bajo interés. Suele tener más sentido con deudores fallecidos, que han abandonado el país o con muchas cargas posteriores.
¿Se puede pujar sin visitar el inmueble?
Se puede, pero no es recomendable. La visita te permite saber quién tiene la posesión, el estado real del inmueble y si un garaje o trastero es utilizable.
¿Las subastas se paran en Navidad?
No. Siguen abiertas y cerrándose con normalidad, y la menor atención del resto de postores puede ser una oportunidad.
¿Quieres pujar con garantías?
En Mister Subastas analizamos la subasta que te interesa (cargas, posesión, deudas y estrategia de puja) y te acompañamos en todo el proceso.
O escucha más episodios en el podcast.
La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 10 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.