Ganar una subasta por un precio atractivo no sirve de nada si no has sumado los gastos que vienen detrás. En este episodio repasamos uno a uno los costes adicionales a la puja (IBI, comunidad, ITP, registro, notario, suministros, cerrajero y reforma) y respondemos a la pregunta de un oyente sobre la reserva de postura y la quiebra de subasta.
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En resumen
- Los tres pilares de las subastas son capital, paciencia (6-12 meses de proceso) y conocimiento.
- El comprador asume, en general, el IBI y la comunidad del año en curso y los tres anteriores (en Cataluña, más años).
- El ITP varía por comunidad autónoma y se calcula sobre el mayor entre la adjudicación y el valor de referencia.
- Revisa la factura del Registro: a veces se cobran conceptos de más.
- Ejemplo real: 17.000 € de adjudicación y unos 13.000 € de gastos añadidos.
Capital, paciencia y conocimiento
Las subastas se apoyan en tres pilares. Capital: hay que tener el dinero de la puja y de los gastos. Paciencia: entre la puja y la adjudicación suelen pasar de 6 a 12 meses. Y conocimiento: o lo adquieres o lo contratas.
Antes de pujar, calcula el precio de mercado, resta tu margen y los gastos, y fija tu cifra máxima. Muchas pujas se van a precio de mercado y, sumando los gastos, quien gana acaba comprando por encima. Como dicen los subasteros veteranos: si necesitas el Excel para ver si la operación sale, no sale.
1. IBI pendiente (hipoteca legal tácita)
La hipoteca legal tácita garantiza a la Administración el cobro de tributos impagados sobre el inmueble. En la práctica, el adjudicatario suele asumir el IBI del año en curso y de los tres anteriores (en Cataluña la regla es distinta), aunque el plazo de prescripción de cuatro años se interrumpe con cada reclamación del ayuntamiento.
¿Cómo saber cuánto se debe? Por protección de datos, el ayuntamiento suele no informar, aunque a veces orientan sobre los años pendientes. Los vecinos también pueden darte una idea del recibo anual, que en una vivienda media suele rondar los 250-350 €. Asume que el deudor que no paga la hipoteca tampoco paga el IBI.
2. Cuotas de comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1.e) obliga a contribuir a los gastos comunes, y el inmueble responde de las cuotas del año en curso y los tres anteriores. Puntos clave:
- Fiscalidad: según la DGT (consulta V3629-20), lo que pagas por deudas del anterior propietario no aumenta el valor de adquisición, pero te da un derecho de crédito para reclamárselo (art. 1158 del Código Civil).
- Negociación: esa deuda puede servir como moneda de cambio para que el ocupante entregue la posesión de forma pacífica.
- No pagues de más: hay administradores y presidentes que intentan cobrar más años de los que corresponden.
- Cuota mensual: averigua cuánto se paga. Una comunidad de 150-180 € al mes en un piso que se alquila por 500-600 € destroza la rentabilidad.
3. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Lo fija cada comunidad autónoma (en el momento del episodio: 6 % en Madrid, 9 % en Castilla-La Mancha, 10 % en la Comunidad Valenciana). Desde la reforma de 2021-2022 se tributa por el mayor valor entre el precio de adjudicación y el valor de referencia del Catastro, y hay que liquidarlo en el plazo que marque cada comunidad. Los profesionales de la compraventa de inmuebles pueden acceder a tipos reducidos en algunas comunidades. Si pagas de más por el valor de referencia, puedes estudiar la reclamación del ITP.
4. Registro de la Propiedad
Con el decreto de adjudicación, el ITP pagado y el mandamiento de cancelación de cargas, se inscribe la adquisición. Revisa la factura con detalle: en adjudicaciones a veces se cobran conceptos de más y las reclamaciones prosperan. La cancelación de cargas posteriores muy elevadas puede encarecer la inscripción.
5. Notario (solo en algunos casos)
En las subastas judiciales no hace falta notario: basta con el decreto. Sí lo necesitarás en compras dentro de un concurso de acreedores fuera del juzgado. En Hacienda puedes pedir escritura, pero es un gasto y un retraso innecesarios. En las escrituras concursales, pide que se reduzcan folios y copias al mínimo.
6. Suministros, cerrajero y reforma
- Suministros: luz y gas se cambian de comercializadora; el agua suele ir ligada al municipio. Si vas a revender, da de baja los suministros al tomar posesión.
- Cerrajero y seguridad: cambio de cerradura, puerta acorazada y alarma para blindar la posesión.
- Reforma: calcula como si hubiera que reformar a fondo. Para revender, muchas veces basta con limpiar y pintar.
Un ejemplo real
Una vivienda en liquidación concursal en provincias se adjudicó por unos 17.000 € y los gastos añadidos sumaron unos 13.000 €. Se vendió más tarde con un beneficio neto cercano a 20.000 €, pero si el comprador solo hubiera tenido los 17.000 € de la puja, no habría podido cerrar la operación.
Pregunta de un oyente: ¿conviene la reserva de postura?
Al hacer la primera puja, el Portal de Subastas pregunta si quieres reservar postura: tu puja máxima queda en reserva por si el ganador no paga el remate. Si la marcas al principio, se mantiene en las siguientes pujas. Los subasteros profesionales no suelen usarla: el depósito puede quedar inmovilizado meses o años.
La reserva de postura se asocia además a la quiebra de subasta fraudulenta: alguien puja una cifra desorbitada que nadie supera, no paga y pierde el depósito, y el remate pasa a su cómplice, que había reservado una postura baja. Es ilícito y puede acabar en un procedimiento penal. Cuando el mejor postor supera el 70 %, el plazo para pagar el resto se cuenta desde que se le notifica la aprobación del remate.
Antes de pujar, visita el inmueble con nuestro checklist de visita.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos hay además de la puja en una subasta?
IBI y cuotas de comunidad pendientes, ITP, inscripción en el Registro, en algunos casos notario, suministros, cerrajero y seguridad, y la reforma.
¿Cuántos años de comunidad paga el comprador en subasta?
Con carácter general, las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. En Cataluña se aplica su propia normativa.
¿Se puede reclamar al antiguo propietario la deuda de comunidad pagada?
Sí. El pago genera un derecho de crédito a tu favor frente al deudor, aunque en la práctica se usa más como herramienta de negociación.
¿Hace falta notario para comprar en subasta judicial?
No. En las subastas judiciales basta con el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas para inscribir en el Registro.
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La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 3 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.