Reserva de postura, vehículos en subasta e ITP: respuestas y análisis de una subasta voluntaria

Antes de pujar, dos filtros rápidos ahorran mucho tiempo: descartar las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual y mirar el año del procedimiento en el edicto. En este episodio comentamos la actualidad (prórroga de la Ley 1/2013 y límites al alquiler por habitaciones en Cataluña), respondemos a preguntas de oyentes sobre vehículos, reserva de postura e ITP y analizamos una subasta judicial voluntaria real ya terminada.

Escucha el episodio completo:

Actualidad: Ley 1/2013 y alquiler por habitaciones

Se volvió a prorrogar, hasta 2028, la suspensión de lanzamientos de la Ley 1/2013, que impide desalojar a deudores hipotecarios declarados vulnerables en su vivienda habitual. En la práctica, si el edicto indica que el inmueble es la vivienda habitual del ejecutado en una ejecución hipotecaria, la recomendación es pasar a la siguiente subasta: lo importante es la velocidad de rotación del dinero.

Dos trucos de filtrado:

• Si el ejecutado es una empresa, el inmueble nunca puede ser su vivienda habitual.
• Fíjate en el año del procedimiento en el edicto: si es de 2011 o 2013 y estamos en 2024, el juzgado es muy lento y tu dinero puede quedar parado años.

Por otro lado, Cataluña anunció límites también al precio del alquiler por habitaciones, que algunos usaban para sortear los topes de renta de la vivienda completa. Tenlo en cuenta si inviertes para alquilar allí.

¿Conviene pujar por vehículos?

La respuesta corta es no, salvo que seas profesional. Motivos:

1. Mantenimiento: quien no puede pagar sus deudas difícilmente habrá cambiado ruedas o aceite a tiempo.
2. Daños intencionados: antes de que retiren el vehículo, el deudor puede dañarlo.
3. Tiempo en el depósito: pueden pasar años al sol hasta la subasta.
4. Localización: a veces ni siquiera se sabe dónde está el vehículo.

Tiene sentido para talleres o profesionales que pueden aplicar un ITP reducido como compraventa profesional y ponerlo a punto. Y si ves precios por encima del mercado, recuerda que el acreedor puede pujar hasta cubrir su deuda sin desembolsar más.

Un apunte para deudores: dañar el bien solo perjudica al propio ejecutado. Una subasta es una venta forzosa para pagar una deuda; cuanto mejor esté el bien, más se paga, menos se debe e incluso puede quedar un sobrante. La LEC prevé además una reducción de la deuda (hasta un 2 %) si el ejecutado facilita la inspección del inmueble.

¿Hacer reserva de postura? Mejor no

La reserva de postura mantiene tu puja vigente por si el mejor postor no paga el remate (la diferencia entre su puja y su depósito del 5 %). Inconvenientes:

• Tu depósito puede quedar parado meses o incluso años.
• Si el mejor postor no llegó al 70 %, primero el ejecutado (10 días) y después el ejecutante (5 días) pueden actuar, lo que alarga más el proceso.
• Con cuentas remuneradas en torno al 4 %, el coste de oportunidad es alto.

La quiebra de subasta

Si el mejor postor no paga, pierde su depósito y el remate pasa al siguiente (art. 653 LEC). Algunos lo usan de forma fraudulenta: uno puja una cifra desorbitada que nadie supera, su cómplice reserva postura con una cantidad baja y, cuando el primero no paga, el segundo se lleva el bien barato. Puede tener consecuencias penales; si detectas algo así, puedes ponerlo en conocimiento de la Fiscalía.

¿Por qué valor se liquida el ITP en una subasta?

La ley obliga a tributar por el mayor entre el valor de adjudicación y el valor de referencia del Catastro. La norma nació para evitar compraventas escrituradas por debajo del precio real, algo que no tiene sentido en una subasta, donde todo el dinero es trazable. Aun así, se aplica:

• Si el inmueble no tiene valor de referencia, tributas por el valor de adjudicación.
• Si lo tiene, casi siempre será superior al precio de subasta.
• Puedes pagar por el valor de referencia y reclamar después con una tasación que documente el estado del inmueble, o pagar por el de adjudicación y defenderte si Hacienda gira una liquidación complementaria.

Con diferencias de 500 o 1.000 € no suele compensar; con 5.000 o 10.000 €, sí. Te ayudamos con la reclamación del ITP.

Análisis de una subasta judicial voluntaria (ya terminada)

Solo analizamos subastas finalizadas. Se trataba de una subasta judicial voluntaria con tres lotes: una vivienda en Carabanchel (Madrid), una vivienda unifamiliar en un pueblo de Toledo y una finca rústica.

Lote 1: vivienda en Madrid

• Origen: varios familiares demandaban a otro, un caso típico de herencia sin acuerdo.
• Valor de subasta: unos 139.000 €.
• Cargas: la certificación no mostraba ninguna. Al ser voluntaria, hay que pedir una nota actualizada el día antes, porque cualquier embargo que entre será para el adjudicatario.
• Condiciones: como no rige la LEC, hay que leer el edicto; aquí solo limitaba la participación de los ejecutantes si no había otros postores.
• Puntos a favor: no era vivienda habitual y se podía visitar con cita previa, con los datos de procurador y abogado. Eso suele hacer subir las pujas.
• Resultado: se adjudicó en unos 114.000 €.

Lotes 2 y 3: sin certificación de cargas

No estaban inscritos en el Registro y no había certificación de cargas, así que, sin información, la recomendación es no pujar. Terminaron en unos 32.500 € y 13.600 €.

Truco: en el buscador del Portal de Subastas, filtra por “próxima apertura” para ver subastas que aún no han empezado y contactar con el abogado antes de que reciba decenas de llamadas. Y antes de visitar, usa nuestro checklist de visita.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la reserva de postura?

Es mantener tu puja y tu depósito vigentes por si el mejor postor no paga el remate. Suele inmovilizar el dinero durante mucho tiempo con pocas opciones de adjudicación.

¿Qué es una quiebra de subasta?

Ocurre cuando el mejor postor no paga el remate: pierde el depósito y la adjudicación puede pasar al siguiente postor. Usarla de forma concertada para manipular la subasta puede ser delito.

¿Cómo saber si un juzgado es lento?

Una pista útil es el año del procedimiento que figura en el edicto: si es muy antiguo respecto a la fecha de subasta, el juzgado probablemente sea lento.

¿En una subasta voluntaria hay que pedir nota simple?

Sí, y conviene pedirla el día anterior a que termine la subasta: en las voluntarias no se cancelan cargas y cualquier embargo de última hora lo asume el comprador.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 5 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.