Subastas judiciales voluntarias, cesión de crédito y cesión de remate: oportunidades y riesgos

Las subastas judiciales voluntarias son de las más olvidadas y pueden esconder grandes oportunidades, siempre que entiendas que en ellas no rigen las reglas de la LEC sino las del propio edicto. En este episodio también comparamos la cesión de crédito con la cesión de remate, aclaramos la diferencia entre desahucios hipotecarios y de inquilinos, y repasamos afecciones, viviendas de protección oficial y la eterna duda de cuánto pagas realmente al pujar.

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Las subastas no son un club cerrado

Todavía hay quien piensa que lo bueno se lo quedan los bancos o que los juzgados adjudican “a dedo”. No es así: el Portal de Subastas del BOE es público, cualquiera puede pujar desde casa y las cargas pueden analizarse antes de pujar. Lo que sí hace falta es investigar sobre el terreno y conocer las reglas de cada tipo de subasta. Cuando los medios hablan de subastas mediáticas, a menudo confunden subastas de Hacienda con judiciales, porcentajes de adjudicación o quién entrega la posesión.

Desahucio hipotecario frente a desahucio de inquilinos

Son dos cosas distintas:

• Deudores hipotecarios vulnerables en su vivienda habitual: la Ley 1/2013 suspende su lanzamiento, y la medida se prorrogó hasta 2028. Por eso, si ves una ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual en la que se ejecuta esa misma hipoteca, lo prudente es descartarla, salvo que compruebes que está vacía.
• Inquilinos que no pagan: existe otra suspensión de desahucios para hogares vulnerables, nacida con la COVID y prorrogada varias veces. Compruébala siempre en el momento de pujar.

¿Qué pasa si compras una vivienda alquilada?

Desde el decreto de adjudicación te subrogas como arrendador. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos y la fecha del contrato, puede que debas respetarlo hasta cumplir los 5 años (7 si el arrendador era una sociedad). Revisa si el contrato es real: los deudores a veces aportan alquileres a 30 años por 150 € al mes, a familiares o pagados “en efectivo”. Estos contratos pueden impugnarse con ayuda de un abogado especializado.

En locales, garajes y trasteros rige el dicho “venta quita renta” y el problema es menor. En viviendas, la regla de Mister Subastas es clara: priorizar operaciones en las que la posesión sea rápida, aunque se gane algo menos, para que el capital siga rotando.

Subastas judiciales voluntarias: las grandes olvidadas

Una subasta “clásica” es la venta pública forzosa de un activo para pagar un pasivo. La voluntaria no lo es: suele nacer de herencias en las que los herederos no se ponen de acuerdo o de divorcios (disolución de la sociedad de gananciales). Ojo: al filtrar por “judicial voluntaria” en el BOE aparecen también algunas tributarias mal clasificadas.

Las reglas las pone el edicto, no la LEC

En una voluntaria no hay ejecutante ni ejecutado, sino demandante y demandado, y las condiciones son las que fija el edicto: precio mínimo, tramos de puja, situación posesoria, quién puede pujar… El Portal de Subastas funciona aquí casi como un portal inmobiliario con venta rápida.

Dónde está la oportunidad

Muchos edictos los redacta un abogado de familia sin experiencia en subastas, que olvida fijar un valor mínimo, describir la ocupación, las cargas o el estado del inmueble. Un ejemplo real: un cliente se adjudicó un caserío en Navarra procedente de una herencia por unos 500 €, porque no había mínimo ni tramos y nadie más pujó. Los herederos intentaron oponerse, pero el juzgado mantuvo la adjudicación: las reglas las habían puesto ellos. Después se vendió por 45.000-50.000 €.

Si eres tú quien vende en una voluntaria, haz lo contrario: aporta fotos, IBI, estado de la comunidad, reformas y la máxima difusión. Cuanta más información, más se puja.

El gran riesgo: compras con todas las cargas

En una voluntaria no hay purga de cargas: te quedas el inmueble tal cual está, con su hipoteca, embargos, IBI o comunidad pendientes. Pide una nota simple el día anterior a la subasta para detectar embargos de última hora.

Cesión de crédito frente a cesión de remate

Con los tipos de interés altos, muchos inversores buscan alternativas. Los fondos compran carteras de hipotecas impagadas a bancos por un 10-20 % del principal. Si un fondo compra por 20.000 € un crédito de 100.000 €, en la subasta podrá pujar hasta 100.000 € sin poner dinero adicional, porque cubre su propia deuda.

Cesión de crédito: con pinzas

Supone comprar el crédito impagado antes de la subasta. Los fondos venden estas posiciones con su margen y casi siempre dicen que la subasta es inminente. Revisa en qué fase está el procedimiento y en qué juzgado ha caído, porque hay algunos muy lentos. Y recuerda: si el deudor se pone al día, no te quedas el inmueble, sino una hipoteca al 2-3 %.

Cesión de remate: puede encajar

Cuando el ejecutante es un fondo, casi siempre quiere ceder el remate: busca liquidez, no ladrillo. Puede haber descuentos interesantes en operaciones que, con seguridad, van a quedar para el fondo. Precauciones:

• No compres una cesión antes de que el remate esté realmente a favor del ejecutante: si la puja no llegó al 70 %, el ejecutado aún puede mejorar.
• Formaliza un contrato y, en lugar de entregar el dinero al fondo, procura que se consigne en el juzgado. Si el procedimiento se tuerce, es más fácil recuperarlo.

Afecciones en la nota simple

Tras la descripción y la titularidad, la nota simple recoge las cargas. Las afecciones por servidumbres de paso de agua o luz, o las notas fiscales que pone el registrador, no suelen ser graves. Distinto es el caso de las viviendas de protección oficial.

Viviendas de protección oficial en subasta

Pueden comprarse, pero si la calificación sigue vigente (según la comunidad autónoma, entre 20 y 30 años), el Registro puede no inscribir la compra o limitar el precio a su módulo. Además, la Administración suele tener derecho de tanteo y retracto: puedes ganar la subasta y que la consejería se quede la vivienda por el mismo precio. Antes de pujar, consulta a la consejería de vivienda cuánto tiempo queda de protección y qué condiciones aplica.

Si pujo menos que la deuda, ¿pago el resto?

Depende del tipo de subasta:

• Hipotecaria (LEC): si pujas 20.000 € con una deuda de 100.000 €, lo normal es que el ejecutante mejore hasta cubrir su deuda, porque no le cuesta dinero. Si tu puja no alcanza el 70 %, el ejecutado tiene 10 días para presentar un mejor postor o pagar, y después el ejecutante 5 días para pedir la adjudicación. Si finalmente se aprueba tu puja, pagas tu puja, no la deuda; las cargas posteriores se cancelan.
• Voluntaria: te llevas el inmueble con toda la deuda que tenga encima.
• Agencia Tributaria: si no hay cargas previas y el anuncio no fija un mínimo, podrías adjudicártelo por esa cantidad sin cargas posteriores.

Cada subasta es un juego con sus propias reglas. Antes de jugarte tus ahorros, apóyate en nuestro checklist de visita y, si lo necesitas, en un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una subasta judicial voluntaria?

Es una subasta que no nace de una ejecución por deudas, sino normalmente de herencias o divorcios. Sus reglas las fija el edicto, no la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿En una subasta voluntaria se cancelan las cargas?

No. El adjudicatario adquiere el inmueble tal como está, con hipotecas, embargos y deudas que tenga.

¿Qué diferencia hay entre cesión de crédito y cesión de remate?

La cesión de crédito es comprar la deuda antes de la subasta; la cesión de remate es ocupar la posición del ejecutante una vez celebrada la subasta para quedarse el inmueble.

¿Se puede comprar una vivienda de protección oficial en subasta?

Sí, pero hay que comprobar si la calificación sigue vigente, el precio máximo y el posible derecho de tanteo y retracto de la Administración.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 6 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.