Financiar una puja en subasta es posible sobre el papel, pero en la práctica casi nunca funciona: lo sensato es pujar con el capital disponible. En este episodio hablamos del pago aplazado y las alternativas de financiación, de las deudas de IBI y comunidad que hereda el comprador, del ITP por valor de referencia, de por qué no recomendamos comprar vehículos en subasta y de por qué algunas subastas alcanzan precios cercanos al mercado.
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En resumen
- Julio y agosto son buenos meses para comprar: hay menos postores, aunque agosto es inhábil para los juzgados.
- Si necesitas el Excel para ver si una subasta es rentable, probablemente no lo sea.
- El comprador responde, en general, de la comunidad del año en curso y los tres anteriores, y el inmueble queda afecto al IBI pendiente.
- El ITP se paga por el mayor valor entre adjudicación y valor de referencia; si es injusto, puede reclamarse con una tasación.
- El pago aplazado casi nunca prospera; la alternativa habitual es un préstamo puente y una hipoteca tras la posesión.
Verano: la mejor época para comprar en subasta
Julio y agosto son meses ideales para pujar: mucha gente está de vacaciones y hay pocos ojos mirando el Portal de Subastas. Los plazos procesales se alargan un poco (agosto es inhábil en los juzgados), pero la menor competencia compensa. Merece la pena dejar la hamaca un rato y visitar a última hora de la tarde los inmuebles que te interesan.
Una regla útil: si tienes que ajustar al céntimo el Excel para que una subasta salga rentable, olvídala. El negocio está en la compra.
Deudas de comunidad e IBI: qué te pueden reclamar
Lo prudente es asumir el peor escenario: si el deudor sabe que va a perder la vivienda, lo normal es que deje de pagar comunidad e IBI.
- Comunidad de propietarios: el adquirente responde con carácter general de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores (en Cataluña rige su propio Código Civil, con un plazo algo mayor).
- Derramas aprobadas en ese periodo: también pueden reclamarse.
- IBI: el inmueble queda afecto a las deudas no prescritas; cualquier notificación del ayuntamiento interrumpe la prescripción.
No pagues más de lo que marca la ley: hay administradores de fincas que intentan cargar al nuevo propietario deudas que no le corresponden. Un truco: si el decreto de adjudicación se va a dictar en octubre o noviembre, puede compensar no apremiar al juzgado para que llegue en enero y ahorrarte un ejercicio de deuda, siempre que la cuantía lo justifique frente a tener antes la posesión.
Por qué no recomendamos comprar vehículos en subasta
Si alguien no puede pagar el préstamo de su coche, ¿hará las revisiones que le tocan? Comprar un vehículo sin historial de mantenimiento y subir en él a tu familia es un riesgo. En Mister Subastas solo trabajamos vehículos con clientes que tienen taller y pueden ponerlos a punto antes de revenderlos, normalmente de gama alta.
ITP en subastas: valor de adjudicación frente a valor de referencia
Desde la reforma de 2021, el ITP se calcula sobre el mayor valor entre el precio de adjudicación y el valor de referencia del Catastro. La norma buscaba evitar que comprador y vendedor escrituraran por debajo del precio real, pero en una subasta todo el dinero pasa por el banco y el precio es público, por lo que aplicarla tiene poco sentido.
Como en subasta se compra con descuentos del 40-50 %, el valor de referencia suele ser mayor y el impuesto merma bastante la rentabilidad. La vía habitual es pagar el ITP según el valor de referencia y después reclamar aportando una tasación oficial (suele costar entre 250 y 400 €). Con diferencias pequeñas no compensa; con diferencias de varios miles de euros, sí. Hazlo con un profesional: puedes ver cómo trabajamos la reclamación del ITP.
Pon tu cifra máxima y no te enamores
Hay quien se “calienta” y sigue pujando cada vez que le superan. Fija tu precio máximo y respétalo: con entre 25.000 y 27.000 subastas al año, siempre habrá otra. Además, a veces compites con consumidores finales que quieren la vivienda para vivir y están dispuestos a renunciar al margen que tú necesitas. En ese caso, toca dejarla ir.
¿Se puede financiar una puja? El pago aplazado
Las tres barreras de entrada a las subastas son capital, conocimiento y paciencia. La financiación podría resolver la primera, pero es complicada:
- La LEC contempla ofrecer el pago aplazado del remate garantizado con hipoteca, pero solo se admite en supuestos muy concretos. Si no se cumplen, la petición se rechaza.
- Un banco exigirá tasar el inmueble y, normalmente, no se puede acceder a él antes de la subasta.
Por eso el consejo es no contar con el pago aplazado. Lo que suelen hacer algunos inversores es pagar el remate con un préstamo personal (más caro) y, una vez tienen la posesión y todo en orden, pedir una hipoteca sobre el inmueble y cancelar el préstamo. Es un coste adicional que debes incluir en tus números.
Por qué algunas subastas alcanzan precios de mercado
- Cantidad reclamada alta: el acreedor puede pujar hasta cubrir su deuda más intereses y costas (los edictos suelen presupuestar en torno al 30 % para estos conceptos). Si el acreedor es un fondo que compró el crédito barato, puede ser más interesante negociar después una cesión de remate con descuento.
- Postores sin experiencia: pujar desde el móvil es fácil, pero muchos no tienen en cuenta los gastos adicionales ni los plazos procesales.
- Tasaciones de la burbuja (2008-2013): en hipotecas de esa época, el tipo de subasta es tan alto que es casi imposible pujar a porcentajes atractivos.
Un consejo final: las subastas voluntarias
Muchas subastas voluntarias proceden de divorcios o herencias y las redacta un abogado sin experiencia inmobiliaria: sin precio mínimo o con condiciones poco cuidadas. Ahí pueden aparecer verdaderas oportunidades, siempre leyendo el edicto con lupa. Antes de pujar por cualquier inmueble, visítalo con nuestro checklist de visita.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir una hipoteca para pagar una subasta?
La LEC contempla el pago aplazado garantizado con hipoteca, pero solo se admite en supuestos muy concretos y el banco necesita tasar un inmueble al que normalmente no se puede acceder. En la práctica, lo habitual es pujar con capital propio o con un préstamo puente.
¿Qué deudas de comunidad paga quien compra en subasta?
Con carácter general, las del año en curso y las de los tres años anteriores, además de las derramas aprobadas en ese periodo. En Cataluña rige su propia normativa.
¿Por qué valor se paga el ITP en una subasta?
Por el mayor entre el precio de adjudicación y el valor de referencia del Catastro. Si este último es superior al valor real, puede reclamarse aportando una tasación.
¿Es buena idea comprar coches en subasta?
Solo si eres profesional del sector y puedes revisar y poner a punto el vehículo. Sin historial de mantenimiento, el riesgo es alto.
¿Quieres pujar con garantías?
En Mister Subastas analizamos la subasta que te interesa (cargas, posesión, deudas y estrategia de puja) y te acompañamos en todo el proceso.
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La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 7 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.