¿Cuánto dinero necesitas para vivir de las subastas? Plazos, riesgos, herencias yacentes y créditos concursales

«¿Con 100.000 € se puede vivir de las subastas?» Es una de las preguntas que más recibo. En el episodio 11 del podcast de Mister Subastas respondemos a esta y otras dudas de oyentes: plazos, riesgo real de equivocarse, competencia, herencias yacentes, cargas previas en procedimientos simultáneos y un caso real de un fondo que vendía créditos concursales como si fueran viviendas.

Escucha el episodio completo:

1. ¿Cuánto capital hace falta para vivir de las subastas?

Las subastas no van de «chollazos» ni de doblar el dinero en cada operación. Lo realista es comprar con un descuento del 20-30 % respecto al mercado.

Un ejemplo con unos 100.000 € de capital:

• Haces dos compras de unos 50.000 € por viviendas que en el mercado valen unos 100.000 €.
• Para vender rápido, las vendes algo por debajo, por unos 90.000 €.
• Sumando impuestos (en Castilla-La Mancha, un 9 % de ITP) y gastos, el coste total puede quedarse en unos 65.000-70.000 € por vivienda.
• Beneficio aproximado: unos 20.000 € por operación.

Con una rotación de un año, que a veces es menos según el juzgado, 30.000 € de beneficio anual con 100.000 € es un objetivo sensato. Yo me centro en viviendas de bajo precio (15.000-30.000 €) que vendo por 45.000-60.000 €, y prefiero diversificar en varias operaciones que poner todos los huevos en la misma cesta.

Un caso reciente: una vivienda adjudicada por unos 65.000 € más gastos, que estimamos vender por unos 120.000 €. Ya tenemos el decreto de adjudicación y, mientras se inscribe, negociamos con el anterior propietario la entrega de la posesión.

2. ¿Cuánto se tarda desde el depósito hasta la posesión?

No hay una respuesta única. Depende del tipo de subasta, de si llegaste al umbral de adjudicación directa (si no, hay plazos para que el deudor y el acreedor mejoren la postura) y, sobre todo, del juzgado. Un truco: mira el año del procedimiento. Si en 2025 el juzgado está subastando asuntos de 2019, es lento; si son de 2023 y es un partido judicial pequeño, irá más rápido. Hay juzgados con fama de ser especialmente lentos.

Recuerda los tres pilares: conocimiento, capital y paciencia. Sin paciencia, este no es tu sector.

3. ¿Qué futuro tienen las subastas?

Muy bueno, a mi juicio. La nueva ley de eficiencia judicial profesionaliza el sector: depósitos más altos, pujas ocultas, plazos de pago más cortos, el acreedor puede pujar desde el principio… y se dificultan las quiebras de subasta. Tranquilidad: los cambios se aplicarán a los procedimientos que empiecen tras su entrada en vigor, así que habrá tiempo de adaptarse.

4. ¿Qué probabilidad hay de equivocarse?

Si haces bien las tres patas, es baja:

1. Análisis registral y técnico: cargas, tipo de procedimiento, protección del deudor…
2. Trabajo de campo: no se puja por lo que no se ha visto. Vacía, alquilada con el contrato a punto de acabar, el deudor en su vivienda habitual protegida, comunidad conflictiva…
3. Parte económica: pujar con capital propio.

En tus primeras subastas, apóyate en alguien con experiencia hasta que puedas volar solo.

5. ¿Con qué importes desaparece la competencia?

No es cuestión de importe, sino de dónde. En las grandes ciudades es muy difícil obtener margen. Pero ¿quién quiere una casa en un pueblo pequeño de Toledo o de Albacete? Casi nadie salvo los vecinos de la zona. Enfócate en zonas con poca competencia pero con demanda real, y compruébala antes de pujar (consultando a inmobiliarias de la zona, por ejemplo).

6. Herencias yacentes

Son frecuentes, por ejemplo cuando una comunidad de propietarios reclama a la herencia de alguien cuyos herederos no se han hecho cargo. Como no solemos tener acceso al expediente, hay que comprobar que se ha notificado correctamente. En la visita, pregunta a los vecinos: ¿renunciaron los herederos?, ¿se les localizó? Es en estos casos donde más se piden nulidades de actuaciones.

Un truco: si en el edicto aparece que la herencia yacente tiene abogado o procurador personado, alguien está al tanto y el riesgo de nulidad baja. Si no, asume que puede haberlo.

7. Carga previa con otro procedimiento en marcha

Si en una subasta de Hacienda (por ejemplo, un embargo) aparece una carga anterior que se está ejecutando en otro juzgado, contacta con ese juzgado (aparecen el número de juzgado y el de procedimiento) para saber en qué fase está. Hacienda suele avisar de las cargas previas y su importe actualizado, y es muy rápida.

En general, prefiero evitar las cargas previas: fiscalmente no siempre se admiten como mayor coste de adquisición y recuperarlas del deudor es difícil. Con unas 27.000 subastas al año, hay muchas sin cargas previas.

8. Caso real: un «crédito concursal» vendido como vivienda

Unos clientes me pidieron analizar la oferta de un fondo luxemburgués en un concurso de acreedores. Creían que compraban una vivienda de la masa activa. En realidad, se les vendía la posición de un acreedor: un crédito con privilegio general de unos 2,5 millones de euros, con descuento.

En un concurso, los créditos se pagan por orden: con privilegio especial, con privilegio general, ordinarios y subordinados. Comprar un crédito es apostar a lo que se recupere con la liquidación, no comprar un inmueble. El concurso era reciente y la operación no estaba nada clara, así que les recomendé pasar.

9. Tercería de dominio en plazas de garaje

Unos clientes de Canarias me consultaron por un lote de plazas de garaje embargadas a un promotor. El presidente de la comunidad decía que todas estaban vendidas, pero en el Registro seguían a nombre del promotor. Es el escenario típico de una tercería de dominio: compradores que nunca inscribieron. A veces es incluso una maniobra, cediendo las plazas con contratos privados a conocidos.

Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, la tercería puede interponerse hasta que se transmita el bien al adjudicatario, y quien la plantea debe acreditar que adquirió antes del embargo y no tener vinculación con el deudor. Si te arriesgas a pujar, la rapidez en obtener el decreto de adjudicación es clave, y aun así puedes tener problemas con la posesión.

10. Embargos a punto de caducar y Sareb

Si la subasta ejecuta un embargo que caduca en pocos meses y el juzgado es lento, pide al acreedor que lo prorrogue en el Registro. Si caduca, perderás la preferencia y podrías tener que asumir las hipotecas posteriores.

Y sobre el Sareb: tras el anuncio de la creación de una empresa pública de vivienda con activos de este tipo, se están frenando operaciones. Si tienes algo en marcha con el Sareb, date prisa.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir en subastas?

Depende del tipo de activo, pero con unos 100.000 € se pueden hacer dos operaciones al año en viviendas de bajo precio y aspirar a unos 30.000 € de beneficio, con un descuento del 20-30 % sobre el mercado.

¿Cuánto se tarda en tener la posesión tras ganar una subasta?

Depende sobre todo del juzgado y del tipo de subasta. Mirar el año del procedimiento ayuda a estimar la velocidad del juzgado.

¿Es arriesgado comprar a una herencia yacente?

Puede haber riesgo de nulidad si no se notificó bien a los herederos. Que haya abogado o procurador personado por la herencia reduce ese riesgo.

¿Qué se compra cuando un fondo vende un crédito concursal?

La posición de un acreedor en el concurso, no un inmueble. Su valor depende de lo que se recupere en la liquidación y del orden de pago del crédito.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 11 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.