Subastas con okupas y subastas por lotes: cómo actuar y qué estrategia de puja seguir

«¿Y si la vivienda tiene okupas?» es una de las preguntas que más recibo. La respuesta corta: no es lo peor que te puede pasar. En el episodio 13 del podcast de Mister Subastas, con el que celebramos un año, repasamos el orden de preferencia según el estado de ocupación, explicamos la estrategia cuando una subasta tiene varios lotes y advertimos de los errores que cometen quienes analizan las cargas con inteligencia artificial.

Escucha el episodio completo:

Comprar cuando los demás están de vacaciones

Mis mejores compras han sido en épocas festivas: Navidad, Semana Santa y verano. La gente está distraída y hay menos competencia. ¿Y cómo visitar activos estando de viaje? Con capilaridad: colaboradores de confianza en distintas provincias que hacen la investigación de campo. Así puedes cumplir la regla de oro, no pujar por nada que no se haya visto, desde cualquier lugar.

1. Okupas: no es lo peor que te puede pasar

El análisis de una subasta tiene tres partes: la registral (cargas y problemas jurídicos), la física y posesoria (quién está dentro y en qué situación) y la económica (hasta dónde pujar, sin pasarse nunca del máximo). El estado de ocupación actúa como un multiplicador, positivo o negativo. Mi orden de preferencia:

1. Vacía. Lo mejor. El caso típico: propietarios extranjeros mayores en la costa mediterránea que fallecen y nadie vuelve a aparecer. Hay que esperar a que el juzgado entregue la posesión o, si es de Hacienda o la Seguridad Social, solicitarla judicialmente.
2. Ocupada sin título (okupas). Antes o después se van. Lo habitual es negociar una salida; a veces piden lo que pagaron por entrar, unos 1.000-3.000 €. A mí no me gusta pagar, pero si los números lo soportan, se valora. Si no, toca procedimiento judicial: en torno a 3.000 € entre abogado y procurador, según la zona, y bastante tiempo.
3. Alquilada. Si el contrato es posterior a marzo de 2019, el inquilino puede continuar hasta cinco años desde la firma (siete si el arrendador era una sociedad).
4. El deudor en su vivienda habitual. El peor escenario, sobre todo si puede acogerse a la protección frente al lanzamiento.

La mano izquierda es clave: un cliente acaba de cerrar en Alicante una operación complicada con un descuento cercano al 50 % gracias a su habilidad negociando.

2. Subastas por lotes: cuidado con la estrategia

Imagina una ejecución hipotecaria con tres lotes (vivienda, garaje y trastero) y una deuda de 90.000 €:

• Lote 1, vivienda: valor de subasta de 270.000 €.
• Lote 2, garaje: 25.000 € (aunque hoy valga 40.000 €).
• Lote 3, trastero: 5.000 €.

Otro postor puja 189.000 € (el 70 %) por la vivienda, y tú pujas el 70 % por el garaje y el trastero. ¿Qué pasará? Con la vivienda ya se cubre de sobra la deuda. Muchos juzgados, para no causar más perjuicio al deudor, suspenden la subasta del resto de lotes una vez cubierto lo reclamado, aunque tú hayas pujado bien. Otros adjudican todos los lotes y entregan el sobrante al deudor. Si hay acreedores posteriores, lo normal es que se adjudiquen todos, para pagarles.

Moraleja: cuando la deuda ya está cubierta por otros lotes, tu puja puede quedarse en nada y tener el depósito bloqueado unos meses. Aun así, hay oportunidades: en subastas con decenas de lotes (por ejemplo, de promotoras en quiebra), cuando los primeros ya cubrían la deuda, me he adjudicado fincas rústicas por 100 €.

3. No analices cargas con inteligencia artificial

Un caso real: alguien analizó con un chat de IA la certificación de cargas de una subasta, ganó y después el juzgado le informó de que había dos cargas previas que tenía que asumir. La IA es muy útil para muchas tareas, pero hoy no interpreta con fiabilidad la Ley de Enjuiciamiento Civil ni la situación registral. Además, cada tipo de subasta tiene sus reglas: judicial hipotecaria, judicial voluntaria, Hacienda, concursal… Si no lo dominas, apóyate en un profesional.

4. Subastas judiciales voluntarias (JV)

Suelen ser herencias o divorcios en los que los copropietarios no se ponen de acuerdo. Las condiciones las fija el edicto y, cuando las redacta un abogado poco habituado a subastas, a veces faltan mínimos y garantías. Puede haber oportunidades a muy buen precio. Pero recuerda: no se cancelan cargas, compras a cuerpo cierto. Pide la nota simple un par de días antes del cierre.

Y no pagues 24-25 € por una nota simple: en la web oficial del Colegio de Registradores cuesta alrededor de 9 € más IVA, y presencialmente todavía menos.

5. Diversificar

En momentos de caídas en bolsa hay oportunidades, pero no pongas todos los huevos en la misma cesta. Las subastas, bien hechas, son una buena forma de diversificar con rentabilidades atractivas. Recuerda el CPC: capital, conocimiento y paciencia.

Preguntas frecuentes

¿Es malo que una vivienda en subasta tenga okupas?

No necesariamente. Tras la vivienda vacía, es una de las situaciones más manejables: se suele negociar la salida y, si no, se recurre al procedimiento judicial. Peor es que viva el deudor protegido como vivienda habitual.

¿Qué pasa si pujo por un lote y otro lote ya cubre la deuda?

El juzgado puede suspender la subasta de los lotes restantes para no perjudicar al deudor, aunque tu puja fuera buena. Si hay acreedores posteriores, es más probable que se adjudiquen todos.

¿Cuánto cuesta una nota simple?

En la web oficial del Colegio de Registradores, alrededor de 9 € más IVA. Desconfía de páginas que cobran bastante más.

¿Se cancelan las cargas en una subasta judicial voluntaria?

No. En las JV se adquiere el bien con sus cargas, por lo que hay que revisar la nota simple antes de pujar.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 13 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.