Comprar en subasta una vivienda alquilada: qué pasa con el inquilino según el tipo de contrato

Encontrar un inquilino en una vivienda que sale a subasta es muy habitual. Según el tipo de contrato, puede ser una oportunidad, algo manejable o un motivo para salir corriendo. En el episodio 14 del podcast de Mister Subastas repasamos, caso por caso, qué ocurre con el arrendamiento cuando te adjudicas un inmueble alquilado y cómo detectar contratos falsos.

Escucha el episodio completo:

Por qué compro y vendo sin reformar

Mi modelo es sencillo: compro viviendas baratas (a menudo de 15.000-25.000 €) y las vendo sin reformar, solo limpias, por 55.000-70.000 €. No las pinto ni las reformo. En mi experiencia, lo que se gasta en una reforma suele recuperarse en el precio de venta sin aumentar el margen, y fiscalmente no todos los gastos de reforma se pueden sumar al valor de adquisición. Prefiero que el dinero rote rápido.

Lo veo así: del 0 al 1 está quien resuelve el problema registral y judicial (yo); del 1 al 2, quien reforma y adapta la vivienda; y del 2 al 3, quien la alquila y la explota. Mi comprador suele ser un inversor o alguien con capacidad para reformar. Quien depende de una hipoteca buscará viviendas reformadas, porque tasan más.

El orden correcto: registro, visita y números

Antes de nada, revisa el Registro (cargas, hipotecas del mismo rango, embargos a punto de caducar…). Después, visita el activo para saber quién vive allí y en qué condiciones. Y, por último, haz los números. Si tienes que forzar el Excel para que salga rentable, no lo es: el éxito está en la compra.

Qué ocurre con el alquiler según el caso

1. Alquiler inscrito en el Registro antes de la carga ejecutada

Si en la nota simple aparece un arrendamiento inscrito antes de la hipoteca o el embargo que se ejecuta, tendrás que respetarlo en todas sus condiciones: duración, precio y prórrogas. Vale para viviendas, locales, garajes o lo que sea. Mi consejo: no pujes. Son pocas subastas al año, pero cuando aparecen, mejor pasar de largo.

2. Locales, naves, oficinas, trasteros y garajes no anejos

En los arrendamientos para uso distinto de vivienda celebrados después de la carga que se ejecuta, rige en la práctica el principio de que «venta quita renta»: el contrato no sobrevive a la ejecución. Si te interesa, puedes mantenerlo o firmar uno nuevo con otras condiciones. Y desde el decreto de adjudicación ya eres el legítimo propietario y te corresponde cobrar la renta, aunque aún no esté inscrito.

3. Renta antigua

Son los contratos anteriores a mayo de 1985, todavía presentes en grandes ciudades. Hay que respetarlos y algunos admiten subrogación de familiares. Yo no pujo por ellos: ralentizan la rotación del dinero. Si alguien los compra barato, puede revenderlos a un inversor que busque rentas, aunque con descuento.

4. Alquileres de temporada o turísticos

Los contratos de temporada (estudiantes, estancias cortas) o turísticos no son vivienda habitual y, en general, no suponen un problema para el adjudicatario. Eso sí, no siempre es fácil acreditar que un contrato es realmente de temporada.

5. Alquiler de vivienda habitual (Ley de Arrendamientos Urbanos)

• Contratos de la LAU de 1994 o de la reforma de 2013: ya quedan pocos. Con el régimen de 2013, el arrendamiento no inscrito se extingue con la ejecución.
• Contratos desde marzo de 2019: son los más frecuentes. El inquilino puede continuar hasta completar cinco años desde la firma si el arrendador era una persona física, o siete años si era una persona jurídica.

¿Qué opciones tienes?

• Necesidad de la vivienda: pasado el primer año, si el contrato lo prevé, puedes recuperarla para ti o para un familiar como vivienda habitual, con preaviso.
• Negociar la salida: es lo más habitual, y a mí me gusta dar a la vivienda un nuevo ciclo.
• Mantener el alquiler y, si el inquilino colabora con la tasación, hipotecar la vivienda para financiar otra compra.
• Alquiler con opción a compra con el propio inquilino.

Revisa además si el contrato reconoce al inquilino un derecho de tanteo y retracto: tras la adjudicación tendrás que notificárselo y esperar el plazo (normalmente 30 días) por si quiere ejercerlo.

Alquiler social: huye

Algunos bancos y fondos, por su condición de grandes tenedores, han tenido que firmar alquileres sociales con antiguos deudores. Si te venden un inmueble con alquiler social, no hay fecha clara de salida. Si para los alquileres inscritos antes de la carga recomendaba salir en moto, aquí, en un Fórmula 1.

Cómo detectar un contrato de alquiler falso

Los contratos fraudulentos, firmados para dificultar la ejecución, están a la orden del día. Algunas señales:

• No se pueden acreditar los pagos mediante transferencias bancarias.
• La fianza no está depositada en el organismo autonómico correspondiente.
• Los suministros siguen a nombre del propietario.
• El inquilino es un familiar o un empleado de la empresa propietaria.
• El precio está muy por debajo del mercado.

Estos contratos son los más fáciles de combatir, con el asesoramiento adecuado.

Recordatorios: IBI, comunidad y embargos que caducan

• Respondes del IBI y de las cuotas de comunidad afectas al inmueble, solo por el principal. Si hay embargos de la comunidad o del ayuntamiento, la deuda puede ser mayor, aunque si hay sobrante podría pagarse con él.
• Si el embargo que se ejecuta está cerca de cumplir cuatro años, pide al ejecutante que lo prorrogue en el Registro, o perderá su rango frente a las cargas posteriores.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa con el inquilino si compro una vivienda en subasta?

Depende del contrato. Si está inscrito antes de la carga ejecutada, debes respetarlo íntegramente. Si es un contrato de vivienda posterior a marzo de 2019, el inquilino puede seguir hasta cinco años desde la firma (siete si el arrendador era una empresa).

¿Sobrevive el alquiler de un local tras una subasta?

En general, los arrendamientos de uso distinto de vivienda posteriores a la carga ejecutada no sobreviven a la ejecución, aunque puedes mantenerlos si te interesa.

¿Cómo saber si un contrato de alquiler es falso?

Señales habituales: pagos sin transferencia, fianza sin depositar, suministros a nombre del propietario, inquilino vinculado al deudor y precio muy inferior al de mercado.

¿Puedo cobrar la renta desde la adjudicación?

Sí. Desde el decreto de adjudicación eres el propietario y te corresponde cobrar la renta, aunque todavía no esté inscrito en el Registro.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 14 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.