Comprar un crédito impagado (NPL) y comprar una cesión de remate parecen lo mismo, pero el riesgo es muy distinto. En el episodio 15 del podcast de Mister Subastas explicamos por qué hoy prefiero la cesión de remate y repasamos varias situaciones prácticas: hipotecas previas que ya están pagadas, embargos a punto de caducar, subastas afectadas por el apagón, lotes concursales con descripciones sospechosamente malas y qué hacer con los suministros de una vivienda adjudicada.
Escucha el episodio completo:
En resumen
- Una hipoteca previa pagada pero no cancelada en el Registro ahuyenta postores: puede ser una oportunidad.
- Si el embargo que se ejecuta está a punto de caducar, insta al ejecutante a prorrogarlo.
- En un NPL, el deudor puede ponerse al día y convertirte en «su banco» durante años.
- En la cesión de remate llegas a la meta como ganador y apenas inmovilizas dinero.
- Los lotes concursales con descripciones muy negativas merecen una visita.
1. Hipoteca previa pagada pero no cancelada: una oportunidad
Imagina una ejecución de títulos judiciales (por ejemplo, un embargo de la comunidad de propietarios) con una hipoteca anterior inscrita. Si esa hipoteca ya está pagada económicamente pero no cancelada en el Registro, en realidad no es una carga que vayas a asumir. Pero muchos postores verán una carga previa en la certificación y huirán.
A veces el juzgado tampoco ayuda: deja la tasación en blanco o a cero y no descuenta nada. Recuerda la regla general: si el valor de subasta es menor que la tasación, suele haber cargas previas. Pero hay que comprobarlo siempre en la certificación de cargas o la nota simple, e investigar si la hipoteca previa está pagada, empezando por preguntar a la entidad.
Un apunte sobre la tasación: en los embargos suele ser una pericial reciente y, por tanto, cercana al mercado. En las hipotecas es la de la escritura, y si es de 2002-2003 puede estar muy desfasada.
2. Embargos a punto de caducar
Siguiendo con el ejemplo: si el embargo que se ejecuta es la primera carga y detrás hay otra hipoteca y otro embargo, todo debería cancelarse con la adjudicación. Pero las anotaciones de embargo caducan a los cuatro años si no se prorrogan, y si eso ocurre antes de inscribir la adjudicación, tu carga pasa al final de la cola y tendrás que asumir las demás. Si ves que el embargo está cerca de caducar, insta al ejecutante a pedir la prórroga en el Registro. Es un trámite sencillo.
3. Subastas afectadas por el apagón
El día del apagón general muchos postores no pudimos constituir el depósito en el portal y varias subastas se cerraron a precios muy bajos. Pedí la nulidad de actuaciones en las que me interesaban y en muchas provincias (Valencia, Madrid, Albacete, Ciudad Real, Murcia, Castellón…) se han repetido. Si te pasó algo parecido, reclama cuanto antes. El principal perjudicado es el ejecutado, que ve cómo su bien se vende muy por debajo de su valor.
Y un mensaje para cualquier deudor: cuanta más información facilite (fotos, datos de comunidad e IBI…), más postores acudirán y mayor será la puja, lo que reduce su deuda. Conozco incluso a un inversor que usa el Portal de Subastas como canal de venta mediante subastas voluntarias, fijando sus propios mínimos.
4. Comprar un crédito (NPL): mucho cuidado
Los fondos compran carteras de créditos impagados con grandes descuentos (en ocasiones, un 15-20 % de la deuda) y los revenden a otros inversores con menos descuento, a menudo en torno al 50-60 % de la cantidad reclamada, según el estado del procedimiento. El plazo medio desde la demanda hasta el final del procedimiento ronda los 36-40 meses.
Riesgos a tener en cuenta:
- Que el deudor se ponga al día. Si su única carga es la hipoteca, puede pagar lo vencido y seguir con el préstamo: te conviertes en su banco, cobrando un interés bajo durante muchos años. Pasa más de lo que crees.
- Vivienda habitual sin alternativa. Si la subasta queda desierta y tienes que adjudicártela, puede que no consigas la posesión hasta mayo de 2028 si el deudor está protegido.
Cada crédito es un mundo y exige un trabajo casi de detective sobre el deudor.
5. Por qué prefiero la cesión de remate
En la cesión de remate la subasta ya ha terminado: tienes mucha más información (el ejecutante y su abogado suelen facilitarla, y tú puedes investigar), no inmovilizas un depósito y solo pagas unos días antes de la firma en el juzgado. La cesión y el decreto de adjudicación van prácticamente de la mano. Vas a la meta como ganador y el dinero rota más rápido.
Para que funcione necesitas dos cosas: contactos con fondos y bancos, y capilaridad, es decir, gente de confianza en distintas zonas de España que pueda visitar los activos. Nunca pujes sin ver el activo. Hace poco vimos un lote anunciado como trastero que en realidad era el centro de transformación eléctrica del edificio.
6. Concursos de acreedores: lotes «feos», buenas compras
En las subastas concursales (JC en el Portal de Subastas) suele haber muchos lotes. A veces algunas descripciones son sospechosamente negativas: «rústica con mucha pendiente, imposible de cultivar», «local destinado a centro de transformación», «garaje en esquina con muro»… En mi experiencia, algunas de mis mejores compras han salido de esos lotes. Por eso conviene visitarlos: la descripción puede no reflejar la realidad.
7. Graba tus conversaciones en las visitas
En España puedes grabar una conversación en la que tú participas. Puede ser muy útil, por ejemplo, si un ocupante reconoce que no tiene contrato o que tiene la luz enganchada: esa grabación puede servir como prueba en un procedimiento posterior.
8. Tras la posesión: alarma, seguro y suministros
- Alarma y puerta de seguridad: en una vivienda recién recuperada, al menos durante el primer año, según la zona.
- Seguro de impago si vas a alquilar.
- Suministros: la luz y el gas son contratos personales, así que no heredas deudas: basta con cambiar de comercializadora o dar de baja. El agua depende de cada municipio: algunos gestores solo piden el decreto de adjudicación para hacer un contrato nuevo y otros exigen pagar la deuda anterior.
Yo, como vendo, suelo dar de baja los suministros para que la vivienda sea inhabitable si alguien entrara. Si vas a alquilarla o a vivir en ella, el único problema que te puedes encontrar suele ser el agua.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre comprar un NPL y una cesión de remate?
Con el NPL compras un derecho de cobro y asumes todo el procedimiento, con riesgos como que el deudor se ponga al día. En la cesión de remate la subasta ya ha terminado: te subrogas en la adjudicación del acreedor, con más información y menos tiempo de espera.
¿Qué pasa si la hipoteca previa ya está pagada pero sigue inscrita?
No es una deuda que vayas a asumir, pero puede ahuyentar a otros postores. Investígalo bien antes de pujar.
¿Puedo grabar a un ocupante durante una visita?
Sí, si tú participas en la conversación. Puede servir como prueba en un procedimiento posterior.
¿Tengo que pagar las deudas de luz o agua del anterior ocupante?
La luz y el gas no, porque son contratos personales. El agua depende del municipio y de la empresa gestora.
¿Quieres pujar con garantías?
En Mister Subastas analizamos la subasta que te interesa (cargas, posesión, deudas y estrategia de puja) y te acompañamos en todo el proceso.
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La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
** Entrada creada con IA a partir del episodio 15 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.