Dudas frecuentes sobre subastas: financiación, ocupas, deudas de comunidad, Hacienda y cargas trampa

¿Se puede financiar una subasta con hipoteca? ¿Qué pasa si el deudor alega que es su vivienda habitual cuando ya has pujado? ¿Por qué se suspenden las subastas de Hacienda? En el episodio 18 del podcast de Mister Subastas respondemos a las dudas que más nos habéis enviado por correo y en foros. Aquí tienes las respuestas, ordenadas por temas.

Escucha el episodio completo:

1. ¿Por qué comprar en verano?

Este verano hubo muy poca oferta: con la entrada en vigor de la nueva ley de eficiencia judicial, muchos juzgados apenas sacaron subastas. Aun así, julio, agosto y Navidad siguen siendo las mejores épocas para comprar: la mayoría de inversores está de vacaciones y hay menos competencia. Ten en cuenta que agosto es inhábil para los juzgados, salvo asuntos urgentes, así que los trámites no avanzarán hasta septiembre.

2. Deudas de comunidad: ¿solo el año en curso y los tres anteriores?

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquirente responde, con el propio inmueble, de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores. Pero ojo: si la comunidad ha sido activa, ha demandado al moroso y tiene un embargo anotado, la situación cambia según el rango de ese embargo:

• Si el embargo de la comunidad es anterior a la carga que se ejecuta, subsistirá y tendrás que contar con él.
• Si es posterior, se cancelará, pero la comunidad podrá cobrar del sobrante de la subasta, si lo hay, antes que el deudor.

Un caso real: una ejecución hipotecaria contra una sociedad (sin protección de vivienda habitual), con una hipoteca pendiente baja en relación con el tipo y, detrás, embargos de la Seguridad Social y de la comunidad. Como iba a haber sobrante, la estrategia fue animar a la comunidad a actualizar su embargo para cobrar de ese sobrante. Así el adjudicatario entra limpio.

¿Y si tienes un vecino moroso? Aunque la deuda sea de 800-900 €, la comunidad puede reclamarla, embargar la vivienda e incluso llevarla a subasta. Es el caso típico de propietarios extranjeros que desaparecen con la hipoteca pagada. Si hay embargo, que la comunidad vigile su vigencia y lo renueve en el Registro antes de que caduque.

3. «Pujé, el remate no llega y el deudor dice que es su vivienda habitual»

Una situación frecuente: llevas meses con el dinero inmovilizado, el remate sin aprobar, el ejecutado alega que es su vivienda habitual y el ejecutante quiere negociar con él. Si el deudor está protegido (ejecución hipotecaria de su vivienda habitual, hipoteca para comprarla, sin alternativa habitacional y en situación de vulnerabilidad), no podrás obtener la posesión hasta mayo de 2028.

Mi consejo: recoge cable. Si el ejecutante y el ejecutado llegan a un acuerdo, incluso para que el deudor se ponga al día, intenta salir con tu dinero mediante un escrito conjunto al juzgado y vete a otra subasta. Hay unas 27.000 al año. A mí me pasó en mi primera subasta, en Elche, por no haber hecho bien el trabajo de campo.

Para evitarlo, prioriza:

• Ejecuciones hipotecarias contra sociedades.
• Subastas en las que el edicto indique claramente que no es vivienda habitual.
• Casos en los que el deudor tenga alternativa habitacional: puedes comprobar si tiene otras fincas a su nombre mediante una consulta de titularidades en el Registro, si acreditas interés legítimo.

Y si en la visita ves indicios de vulnerabilidad (personas mayores, niños, personas con discapacidad), valóralo seriamente.

4. Locales alquilados con derecho de retracto

Si el contrato de arrendamiento está vigente e incluye un derecho de tanteo y retracto, hay que respetarlo. Tras la adjudicación, notifica al inquilino (por ejemplo, por burofax) y deja transcurrir el plazo legal, normalmente 30 días naturales. El Registro te pedirá acreditarlo para inscribir.

5. ¿Hay que pagar aparte la carga que se ejecuta?

No. La hipoteca o el embargo que origina la subasta se paga con el precio del remate. Aparte, sí debes contar con la hipoteca legal tácita y la afección por IBI y comunidad, además de impuestos, registro y otros gastos.

6. ¿Comprar vehículos en subasta?

No es mi producto favorito: un deudor con problemas económicos difícilmente habrá mantenido bien su vehículo. Trabajo con talleres que sí compran, porque tienen la capacidad y las ventajas fiscales para ponerlos a punto. Y cuidado: en muchas subastas el vehículo tiene paradero desconocido. Comprarías un papel, no un coche. Basta buscar «coche embargado» en los portales de segunda mano para ver cuántos se venden «solo para piezas».

7. Subastas de Hacienda y de la Seguridad Social

• Suspensiones: las de la Seguridad Social se cancelan con mucha frecuencia, porque los deudores, a menudo autónomos y empresas, buscan cómo pagar. Las de Hacienda se suspenden menos, normalmente porque el deudor paga o llega a un acuerdo de aplazamiento.
• Pujas bajas: en Hacienda no hay una regla fija sobre qué porcentaje mínimo se aceptará. Depende de cada caso: actitud del deudor, otros bienes, cobertura de la deuda… Además, hasta que se dicta el acuerdo de adjudicación, el deudor puede pagar y liberar el bien.
• Tipo menor que la tasación: suele indicar cargas previas, pero busca la finca en el Portal de Subastas: puede que se trate de una nueva subasta tras una anterior desierta, con una rebaja.

8. Ocupación y visitas

¿Usan las mafias el BOE para localizar viviendas y ocuparlas? No me lo he encontrado; creo que es más habitual con los listados de bancos y fondos. Si tengo que elegir, prefiero, por este orden: vivienda vacía, ocupante sin título y, en último lugar, el deudor en su vivienda.

En las visitas es normal encontrar tensión o negativas a abrir. Empieza por el presidente de la comunidad, los vecinos colindantes, el estado de los buzones y la zona. Habla también con quien vive allí, con respeto: no estás haciendo nada malo, es un procedimiento público. Y si conoces a algún deudor, anímale a vender a precio de mercado antes de llegar a la subasta: el golpe del lanzamiento es muy duro. Para tus visitas, usa nuestro checklist.

9. ¿Se puede financiar una subasta?

No con una hipoteca: el banco no puede tasar una vivienda a la que no tiene acceso y, en una ejecución hipotecaria judicial, tendrás unos 40 días hábiles para pagar desde la aprobación del remate. Algunas personas recurren a préstamos personales o líneas de crédito y luego los convierten en hipoteca, pero mi consejo es no depender nunca de la financiación.

Y cuidado con repartir depósitos en muchas subastas a la vez: si ganas varias, tendrás que pagarlas todas. Y la reserva de postura, ni pensarlo.

10. Cómo buscar subastas… y una trampa a evitar

Yo reviso las subastas directamente en el Portal de Subastas del BOE cada lunes. En las judiciales basta con buscar los seis últimos dígitos del identificador.

Una trampa reciente en Cartagena: la certificación de cargas incluía una prohibición de disponer acordada en un procedimiento penal. Estas prohibiciones pueden impedir inscribir la adjudicación hasta que se levanten, aunque sean posteriores a la carga ejecutada. Si ves una, consulta con el juzgado que la acordó qué viabilidad hay de levantarla antes de pujar.

Preguntas frecuentes

¿Se puede pedir una hipoteca para pagar una subasta?

En la práctica no: el banco no puede tasar el inmueble y el plazo de pago es corto. Hay quien usa préstamos personales o líneas de crédito, pero lo prudente es pujar con capital propio.

¿Qué hago si el deudor alega que es su vivienda habitual después de pujar?

Si cumple los requisitos de protección, la posesión puede retrasarse hasta mayo de 2028. Valora llegar a un acuerdo con ejecutante y ejecutado para salir del procedimiento y recuperar tu dinero.

¿Por qué se suspenden las subastas de la Seguridad Social?

Con frecuencia porque el deudor, a menudo autónomo o empresa, paga la deuda o llega a un acuerdo antes de la celebración.

¿Qué es una prohibición de disponer en una subasta?

Es una anotación que impide transmitir el bien sin autorización. Si la acordó un juzgado penal, puede bloquear la inscripción de la adjudicación hasta que se levante.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 18 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.