Deudas de comunidad en subasta: el monitorio y cómo cobrar con cargo al sobrante antes que el deudor

Cuando te adjudicas una vivienda en subasta, las deudas de comunidad e IBI pueden cambiar por completo la rentabilidad. Pero hay una forma de que esas deudas se paguen con el dinero que, de otro modo, se llevaría el deudor. En el episodio 20 del podcast de Mister Subastas explicamos qué deudas asumes como adjudicatario, cómo funciona el procedimiento monitorio para reclamar a un vecino moroso y el «truco del sobrante», que muy poca gente aplica.

Escucha el episodio completo:

1. Los juzgados van más lentos: aprovecha el tiempo

Los precios de remate están altos porque hay más competencia, igual que el mercado inmobiliario está en máximos. Y además estamos en plena transición de la nueva organización judicial: si un juzgado era lento, ahora puede serlo más. Tengo remates por encima del 70 % pendientes de aprobar desde hace meses, cuando la ley prevé que se aprueben el mismo día o el siguiente.

Lo positivo: el trabajo de investigación ya está hecho, y mientras tanto puedes negociar con el ocupante y generar más capital. Eso sí, ten preparado el resto del precio (en una ejecución hipotecaria judicial tendrás un plazo de 40 días hábiles para pagar) más los gastos.

Si no tienes más capital para otra subasta, puedes aprovechar tu conocimiento detectando oportunidades para otros inversores. Y si no puedes visitar un inmueble lejano, contamos con colaboradores en casi toda España que hacen la investigación por ti.

2. No tengas miedo a todas las subastas: cuándo no aplica la protección de la vivienda habitual

En las ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda habitual de personas físicas, si la hipoteca coincide con la compra y los deudores están en situación de especial vulnerabilidad, el lanzamiento puede quedar suspendido hasta mayo de 2028. Pero hay muchos casos en los que esa protección no aplica:

• El ejecutado es una sociedad: una empresa no tiene vivienda habitual.
• Ejecuciones de títulos no judiciales (embargos de comunidad, deudas…).

Ojo con los arrendamientos: si la sociedad tenía la vivienda alquilada, el contrato puede tener que respetarse durante su duración mínima (hasta siete años si el arrendador es persona jurídica). Desde la adjudicación, eres tú quien cobra la renta. Y si la renta es irrisoria (250 € frente a 1.000 € de mercado) y no se acreditan pagos regulares, puede indicar un contrato hecho para perjudicar la ejecución, y se puede combatir.

Otro aviso: en las subastas judiciales el lanzamiento está incluido en el propio procedimiento. No necesitas pagar 3.000 € más IVA a ninguna empresa para pedirlo. Solo si el ocupante se opone y el asunto se complica necesitarás abogado y procurador.

3. Qué deudas de IBI y comunidad asume el adjudicatario

Si te adjudicas una vivienda por 70.000 €, a ese precio habrá que sumar impuestos, registro, cerrajero… y las deudas afectas al inmueble:

• IBI: el inmueble responde del impuesto no prescrito, normalmente el año en curso y los anteriores no prescritos. Pero si el ayuntamiento ha embargado y ha ido renovando su embargo, la deuda no prescribe y puede ser de bastantes más años. Pagas el principal, no intereses ni costas, y luego puedes reclamar al anterior propietario.
• Comunidad de propietarios (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal): respondes de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, incluidas las derramas aprobadas en ese periodo (un ascensor, un tejado…), solo por el principal. Si el administrador te reclama intereses y costas, remítele a ese artículo por escrito.

Un detalle práctico: el periodo se calcula desde que adquieres la vivienda, así que la fecha de la adjudicación importa. A veces unas semanas de diferencia suponen una anualidad más o menos de cuotas.

4. Cómo reclamar a un vecino moroso: el procedimiento monitorio

Todos hemos tenido un vecino moroso. Si la comunidad no actúa, además de no cobrar, la deuda puede prescribir (el plazo general para las cuotas es de cinco años). El proceso es sencillo:

1. Burofax al moroso reclamando el pago. Deja constancia y una reclamación extrajudicial fehaciente interrumpe la prescripción.
2. Acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda, y certificado del secretario o administrador con el visto bueno del presidente.
3. Procedimiento monitorio ante el juzgado de primera instancia del lugar de la finca. Es la vía más rápida y económica para deudas claras. Para presentar la petición inicial no hace falta abogado ni procurador. Hay que aportar el acta, el certificado, los recibos impagados y la identificación del presidente.
4. El juzgado requiere al deudor para que pague en 20 días. Si no paga ni se opone, se dicta un decreto que sirve como título para la ejecución.
5. Con la ejecución se embargan cuentas, nóminas, vehículos… y, si no hay otra cosa, se pide la anotación preventiva de embargo sobre la vivienda en el Registro.

No esperes a que la deuda sea enorme: con tres o cuatro cuotas impagadas ya conviene actuar.

5. El truco del sobrante: entrar limpio de deudas

Si la vivienda del moroso sale a subasta y la comunidad tiene su embargo anotado, la comunidad figura como acreedor posterior. Si hay sobrante (lo que queda tras pagar al ejecutante), el juzgado deberá destinarlo a pagar a los acreedores posteriores antes de entregárselo al deudor, con intereses y costas incluidos.

Un oyente me preguntaba si llegaba a tiempo cuando la subasta terminaba en dos días. La respuesta: sí, si se actúa rápido. Aunque la subasta termine, la liquidación tarda meses. Si se presenta el monitorio, se obtiene el decreto, se pide la ejecución y se anota el embargo antes del decreto de adjudicación, la comunidad entrará en el reparto del sobrante.

Cómo aprovecharlo como adjudicatario

Imagina que te adjudicas una vivienda por 75.000 € con un tipo de 100.000 € y hay sobrante, pero la comunidad nunca reclamó al moroso. Aprovecha la lentitud del juzgado: habla con el presidente, explícale el procedimiento (yo incluso preparo los trámites y asisto a la junta) y anima a la comunidad a presentar el monitorio y anotar el embargo. Resultado:

• La comunidad cobra lo que se le debía, con cargo al dinero que se iba a llevar el deudor.
• Tú entras limpio y te ahorras pagar el año en curso y los tres anteriores. En comunidades caras, de 150-200 € al mes, es mucho dinero.
• Empiezas con buen pie con tus nuevos vecinos.
• Y la rentabilidad de la operación mejora.

Preguntas frecuentes

¿Qué deudas de comunidad paga quien compra en subasta?

Las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, incluidas las derramas de ese periodo, solo por el principal (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).

¿Necesita abogado la comunidad para un procedimiento monitorio?

Para presentar la petición inicial no es necesario abogado ni procurador. Si el deudor se opone, puede ser necesario según la cuantía.

¿Puede la comunidad cobrar del sobrante de una subasta?

Sí, si tiene un embargo anotado sobre la vivienda: los acreedores posteriores cobran del sobrante antes que el deudor. Conviene anotarlo antes de la adjudicación.

¿Hay que pagar a una empresa para pedir el lanzamiento tras una subasta judicial?

No. En la subasta judicial el lanzamiento se solicita en el propio procedimiento de ejecución; solo si hay oposición necesitarás abogado y procurador.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 20 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.