Hipotecas del mismo rango en subasta: el riesgo que pocos ven (y por qué la cesión de remate es hoy la mejor opción)

Aproximadamente una de cada cien subastas que analizo esconde una hipoteca del mismo rango: una carga que puede no cancelarse aunque se ejecute la primera hipoteca. En el episodio 21 del podcast de Mister Subastas explicamos este riesgo, cómo actuar cuando el juzgado no cumple los plazos, qué herramientas gratuitas ayudan a conocer precios reales y por qué hoy la cesión de remate me parece mejor opción que el NPL.

Escucha el episodio completo:

1. ¿Dejar tu trabajo para dedicarte a las subastas?

Un cliente se adjudicó hace poco una vivienda en un pueblo de Toledo por unos 60.000 € más gastos y la vendió por 130.000 € en apenas ocho meses. Con esa operación se planteaba dejar su trabajo. Mi consejo fue poner los pies en la tierra: doblar la inversión es excepcional; lo normal son 20.000-25.000 € netos por operación, y los plazos judiciales en España son los que son.

Antes de dar el salto, calcula con cuánto dinero al año te sentirías cómodo con tu familia y multiplícalo por 1,5 como margen de seguridad. Dicho esto, no conozco otro sector con una relación trabajo/recompensa tan buena, siempre que ese trabajo sea quirúrgico. Para ello conviene dominar, o contratar, cuatro áreas:

• Derecho inmobiliario y registral: cargas, rangos y procedimientos.
• Fiscalidad: ITP, plusvalías y gastos deducibles.
• Comercial: muchas inmobiliarias se limitan a abrir puertas y no saben ni el IBI ni las cuotas de comunidad.
• Contable: números claros en cada operación.

Y recuerda que el éxito está en la compra, no en la venta. A todo esto súmale la fórmula CPC: capital, paciencia y conocimiento.

2. Hipotecas del mismo rango: qué son y por qué son peligrosas

Imagina que tu vecino compra una vivienda tasada en 100.000 € con una hipoteca de 50.000 €. Años después, la zona se revaloriza y la vivienda pasa a tasarse en 140.000 €. Su banco le concede una ampliación de 30.000 € y, para no quedar por detrás de otros acreedores, la constituye con el mismo rango que la primera hipoteca.

Normalmente, la ejecución de una carga cancela las cargas posteriores. Pero si existe otra hipoteca del mismo rango que la ejecutada, no es posterior, y puede subsistir tras la adjudicación. Hace poco vi una subasta en la que varios postores pujaron alegremente pensando que todo se cancelaría, cuando la siguiente inscripción era una carga importante de igual rango.

Si detectas una hipoteca del mismo rango:

• Investiga el Registro a fondo: importe, inscripción y situación de cada hipoteca.
• Haz números asumiendo que esa carga puede seguir viva.
• Habla con la parte ejecutante (abogado, procurador y, si es posible, el banco o el fondo) para conocer el saldo real.
• Visita el activo, como siempre.

No digo que no se pueda pujar, pero hay que mirar «con ojos de inversor» y llegar hasta el fondo. Un apunte para tu asesor fiscal: deducir en la plusvalía cargas previas asumidas es posible, pero técnico.

3. Cuando el juzgado no cumple los plazos: queja ante el CGPJ

Si en una subasta judicial pujas al menos el 70 % del valor de subasta, la ley prevé que el remate se apruebe ese mismo día o al siguiente. Yo he llegado a esperar seis meses. Estamos acostumbrados a pensar que «el juzgado es lento y no hay nada que hacer», pero como postores y ciudadanos tenemos derechos.

Mi recomendación, de forma educada: presenta una queja formal ante el Consejo General del Poder Judicial. Se hace online con certificado electrónico en pocos minutos, y en mi experiencia funciona: en días suelen contactarte y el procedimiento se reactiva. Lo hago también cuando no se publican las certificaciones de cargas.

4. Herramientas para conocer precios y barrios

Los precios de los portales son precios de oferta, no de venta: si se vendieran a ese precio, ya no estarían publicados. Dos fuentes gratuitas que uso:

• El portal estadístico del Notariado, que muestra precios de compraventas reales por metro cuadrado y código postal. No distingue bien ascensor, planta o estado, pero es una validación más.
• El Instituto Nacional de Estadística (INE), con datos muy útiles para conocer un barrio que no dominas: renta, población, características de los hogares…

5. NPL: estás comprando un derecho de cobro, no una casa

Hace años nadie quería NPL: era el producto más técnico y con más riesgo del sector. Hoy hay quien compra créditos con un principal de 80.000 € por 70.000 u 80.000 €. Es un error: no compras la vivienda, compras un derecho de cobro. El precio depende del punto en que esté el procedimiento (no es lo mismo una demanda recién admitida que un crédito a las puertas de la subasta), pero siempre debe haber un descuento importante.

La magia del NPL está en comprar con una rebaja relevante y luego, o bien negociar una dación en pago, o bien que en la subasta entren postores que paguen más de lo que tú pagaste por el crédito. Si quieres más descuento, tendrás que comprar en cartera, con activos buenos y malos. Ten en cuenta también que el deudor puede ponerse al día y convertirte en «su nuevo banco» durante años, y que muchos deudores en su vivienda habitual están protegidos frente al lanzamiento (en situaciones de especial vulnerabilidad, hasta mayo de 2028).

El ciclo se repite: vivienda para alquilar, apalancamiento, alquiler por habitaciones, subastas, cesiones de remate, NPL… y ahora inversiones en Paraguay o Dubái. Con tantas oportunidades en España, no veo la necesidad de complicarse.

6. Cesión de remate: hoy, la mejor opción

A mi juicio, la cesión de remate es hoy una de las mejores formas de invertir en subastas. La clave es:

• Identificar subastas que no han llegado al 70 %.
• Hacer el trabajo de campo y confirmar que hay oportunidad. Que no sea, por ejemplo, la vivienda habitual del deudor con una hipoteca de la misma época que la compra, sino una sociedad ejecutada o una vivienda no habitual.
• Negociar con el fondo o el acreedor.

Lo mejor: no pagas hasta que se confirma la cesión, normalmente una o dos semanas antes de la fecha señalada. Es como entrar en la subasta con el caballo de Troya.

7. Reclama el ITP pagado sobre el valor de referencia

Si compraste por 80.000 € y el valor de referencia catastral era de 100.000 €, habrás tributado por 100.000 €. Con un tipo del 10 %, son 2.000 € de diferencia. La jurisprudencia reciente obliga a la Administración a justificar el valor de cada inmueble concreto: no vale lo mismo un tercero reformado que un primero en mal estado del mismo edificio. De las primeras 24 reclamaciones que presenté, gané 22. Más información en reclamación de ITP.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una hipoteca del mismo rango?

Es una hipoteca que se inscribe con la misma preferencia registral que otra ya existente, normalmente una ampliación concedida por el mismo banco. Si se ejecuta una de ellas, la otra no es posterior y puede no cancelarse.

¿Qué puedo hacer si el juzgado no aprueba el remate en plazo?

Puedes presentar una queja formal ante el Consejo General del Poder Judicial a través de su sede electrónica. En la práctica suele acelerar el procedimiento.

¿Dónde puedo consultar precios reales de compraventa?

El portal estadístico del Notariado ofrece precios de compraventas por metro cuadrado y código postal. Es una referencia útil para contrastar los precios de oferta de los portales.

¿Cuándo se paga en una cesión de remate?

Normalmente, poco antes de la fecha en que el juzgado señala la cesión, una vez confirmada la operación con el acreedor.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 21 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.