Por qué algunas pujas superan el valor de mercado en las subastas (y por qué el verano es la mejor época para comprar)

¿Por qué hay subastas en las que la puja supera el valor de mercado de la vivienda? ¿Tiene sentido comprar un NPL casi por su principal? ¿Y por qué el verano es la mejor época del año para pujar? En el episodio 25 del podcast de Mister Subastas respondemos a las preguntas que más nos hacéis, con casos reales de visitas a garajes y trasteros y una explicación sencilla de las cesiones de remate.

Escucha el episodio completo:

1. Por qué el verano es la mejor época para comprar en subasta

La mayor parte de mis compras (entre un 60 y un 70 %) las hago en verano. Cualquiera puede pujar desde el móvil en la playa, pero comprar bien exige algo más: visitar el activo. Y en verano se juntan las vacaciones, el calor y la desconexión de muchos inversores. Resultado: menos competencia.

Un ejemplo real: hace unos años, junto con otros dos inversores, nos adjudicamos 5 de 8 pisos de un bloque del Sareb en una localidad de unos 15.000 habitantes de Castilla-La Mancha. El precio de compra rondó los 30.000 € por vivienda y la venta, prácticamente sin reforma, unos 65.000 € a un único comprador inversor. No es una operación fácil ni habitual, pero ilustra la idea: si haces cosas diferentes, obtienes resultados diferentes. Los pisos «poco sexis» de pueblos y ciudades pequeñas marcan muchas veces la diferencia.

Y no olvides la fórmula que repetimos a menudo: CPC = capital, paciencia y conocimiento.

2. Visita siempre, también garajes y trasteros

Dos casos recientes que demuestran por qué hay que visitar todo, aunque la inversión sea pequeña:

• Dos plazas de garaje de una promotora: en la visita se descubrió que los vecinos, sabiendo que esas plazas eran de la promotora, habían borrado las líneas para ampliar sus propias plazas. Lo que el registro dice y lo que hay en la realidad pueden no coincidir.
• Un trastero: todo estaba correcto en lo registral y en precio, pero al visitarlo resultó que allí estaba el centro de transformación eléctrica de la comunidad. Gracias a la visita, no se pujó.

Un consejo adicional: sé discreto. Los garajes, trasteros y locales pequeños están al alcance de muchos ahorradores; si avisas a toda la comunidad de que hay una subasta viva, puedes estar creando tu propia competencia. Si necesitas una guía para tus visitas, usa nuestro checklist de visita a viviendas en subasta.

3. ¿Por qué algunas pujas superan el valor de mercado?

Es una de las preguntas que más recibo: «La deuda es de 50.000 €, el tipo de subasta de 60.000 €, la vivienda vale 55.000 € en el mercado… y alguien puja 60.000 o 65.000 €. ¿Por qué?».

Muchas veces quien puja es el propio acreedor, sobre todo cuando el crédito ya no está en manos del banco ni de un fondo, sino de un tercero que lo ha comprado con descuento. Un ejemplo con números redondos:

• El tercero compra un crédito de 50.000 € por unos 30.000 €.
• Puede pujar hasta el importe de su crédito sin poner dinero adicional (y además tiene intereses y costas).
• Si puja 60.000 €, solo tiene que aportar los 10.000 € que exceden de su crédito: en total, unos 40.000 € por una vivienda que vale 55.000 €.

Para él sigue siendo una compra con descuento (sin contar impuestos, IBI, comunidad y otros gastos). Esto ocurre sobre todo con viviendas muy atractivas: en la playa, en grandes ciudades… Por eso, cuando veas una puja aparentemente absurda, piensa en quién está pujando y a qué precio compró el crédito.

4. NPL al límite: compras sin descuento y con intereses topados

Recibo constantemente ofertas de NPL (créditos impagados) en las que el principal es de 90.000 € y se piden 88.000 €, a menudo sobre la vivienda habitual de una persona física en una ejecución hipotecaria. Ten en cuenta que en estos casos la ley limita las costas (al 5 % de la cantidad reclamada) y los intereses de demora. Es decir: pagas casi el principal y tu potencial de ganancia está muy acotado.

Además, en la ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual el deudor puede, en determinados supuestos, liberar la vivienda poniéndose al corriente de las cantidades vencidas. Y si nadie puja porque se sabe que es vivienda habitual con un deudor protegido, puedes acabar adjudicándotela tú sin posesión inmediata.

¿Quién gana con este aluvión de pequeños inversores comprando NPL sin descuento? Los intermediarios y los gestores. Mi consejo: mucho cuidado y, si no dominas el producto, ve de la mano de alguien que lo conozca.

5. Cesión de remate: una de mis operaciones favoritas

Cuando una subasta judicial queda desierta o la mejor puja no alcanza los porcentajes legales, el acreedor puede adjudicarse el bien y ceder el remate a un tercero, que se convierte en adjudicatario sin haber pujado ni consignado el depósito.

¿Por qué me gusta tanto?

• Si veo una subasta con un tipo altísimo (hipotecas de 2006-2008) y una cantidad reclamada baja, sé que probablemente nadie llegará a los porcentajes necesarios. En lugar de calentar la subasta, puedo esperar y negociar directamente con el fondo.
• No inmovilizo un depósito y tengo acceso a todo el expediente.
• Se negocia un precio, que nunca debería superar la cantidad reclamada, porque el fondo compró el crédito con descuento.

Eso sí: hay que visitar el activo y, casi siempre, negociar con quien esté dentro. Si queremos un descuento del 30-40 %, tenemos que solucionar problemas. A mayor problema, mayor beneficio; lo que no tiene sentido es comprar problemas a precio de mercado. Si quieres recibir oportunidades de este tipo, suscríbete a nuestra newsletter.

6. Invertir en España: las oportunidades están más cerca de lo que crees

Primero fue Bali, luego Dubái, luego Tulum… y ahora Paraguay. Cada uno puede invertir donde quiera, pero mi reflexión es sencilla: si con una inversión bien hecha en subastas en España se pueden obtener rentabilidades muy atractivas, con activos a pocas horas de casa, fáciles de controlar y de gestionar en una herencia, ¿para qué complicarse? Muchas veces la oportunidad la tenemos delante de los ojos.

Preguntas frecuentes

¿Por qué alguien puja más que el valor de mercado en una subasta?

Con frecuencia es el acreedor o un tercero que ha comprado el crédito con descuento: puede pujar hasta el importe de su crédito sin aportar dinero, así que para él sigue siendo una compra por debajo de mercado.

¿Qué es una cesión de remate?

Es la posibilidad de que el acreedor que se adjudica el bien en la subasta ceda ese derecho a un tercero, que se convierte en adjudicatario sin haber pujado. Se negocia directamente con el acreedor.

¿Es buena época el verano para comprar en subasta?

Sí. Hay menos inversores activos y menos visitas a los inmuebles, lo que reduce la competencia en las subastas que exigen trabajo previo.

¿Hay que visitar también garajes y trasteros?

Sí. El trabajo de investigación es el mismo que en una vivienda y pueden aparecer sorpresas: plazas ocupadas por vecinos, instalaciones comunitarias, accesos imposibles…

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 25 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.