Cómo investigar una subasta inmobiliaria antes de pujar: Seguridad Social, Hacienda, NPL y quiebras de subasta

Comprar en subasta con un 20, 30 o 40 % de descuento sobre el precio de mercado es posible, pero ese descuento tiene una razón: la mayoría de postores no está dispuesta a hacer el trabajo previo. En el episodio 27 del podcast de Mister Subastas repasamos cómo investigar una subasta inmobiliaria antes de pujar, qué trucos ayudan a conocer al deudor y las cargas, y por qué hay que tener mucho cuidado con los NPL, las cesiones de remate «milagro» y las quiebras de subasta.

Puedes escuchar el episodio completo aquí:

1. Por qué hay que visitar e investigar siempre antes de pujar

Una de las preguntas que más recibo es si es necesario ver la vivienda antes de pujar y cómo hacerlo, porque el juzgado no organiza visitas. La respuesta es clara: sí, hay que investigar siempre. Si alguien recorre varios concesionarios para ahorrarse unos miles de euros en un coche, no tiene sentido invertir 200.000, 300.000 o incluso 600.000 euros en un inmueble sin haberlo visto ni haber preguntado por él.

Comprar en notaría, con hipoteca y llaves en mano, significa pagar precio de mercado. Si buscas un descuento del 20, 30 o 40 %, que en muchas operaciones son decenas de miles de euros, tendrás que hacer lo que la mayoría no hace: ir a la zona, hablar con los vecinos, con el presidente de la comunidad o con el administrador de fincas, observar si la vivienda está ocupada y entender la situación del poseedor.

Para ordenar ese trabajo de campo hemos preparado un checklist de visita a viviendas en subasta que puedes usar desde el móvil y guardar en PDF.

Lo que puede hacer un deudor para reducir su deuda

Una subasta por ejecución hipotecaria no es más que una venta pública forzosa de un activo para pagar un pasivo. Por eso, al propio deudor le interesa que la puja sea lo más alta posible: si facilita información, envía fotografías al juzgado o permite visitas, los postores tendrán menos incertidumbre y pujarán más. Así reducirá su deuda y, con suerte, podrá quedarse con un sobrante. Si mantiene una actitud opaca, los postores descontarán ese riesgo del precio.

2. Subastas de la Seguridad Social: cómo funcionan y las subastas cruzadas

Las subastas de la Seguridad Social tienen un funcionamiento propio: se celebran de forma presencial en sus sedes y el depósito se constituye con cheque. Si nunca has asistido, merece la pena ir un día como observador: es gratuito y no hace falta registrarse.

Ten en cuenta que una gran parte de estas subastas se cancela, porque muchos deudores, a menudo autónomos, consiguen saldar su deuda antes de la celebración. Investígalas, pero sin hacerte demasiadas ilusiones.

Un detalle que pasa desapercibido son las subastas cruzadas: una dirección provincial que subasta un inmueble situado en otra provincia (por ejemplo, Madrid subastando un piso de Cádiz). La mayoría de inversores solo mira las subastas de su ciudad, así que aquí suele haber menos competencia.

Antes de pedir la nota simple puedes intentar averiguar quién es el deudor a partir del edicto publicado. No es lo mismo que el deudor sea una sociedad que una persona física. Aun así, antes de pujar, pide siempre la nota simple.

3. Subastas de Hacienda y el CSV de la documentación registral

La Agencia Tributaria es, a mi juicio, uno de los organismos que mejor trabaja en las subastas: sus procedimientos están muy cuidados y, si hay un defecto, puede pedirse la nulidad de actuaciones.

Un truco práctico: en las subastas de Hacienda a menudo se publica la certificación registral con el CSV (código seguro de verificación). Cuando ese código es legible o se puede copiar, permite verificar el documento en la sede de los Registradores y consultar la información sin pedir una nueva nota simple. Si analizas muchas subastas cada semana, esto ahorra tiempo y dinero.

4. ¿Hay que pedir siempre una nota simple actualizada?

Si el juzgado o la Agencia Tributaria ya aportan la certificación de cargas, no siempre es imprescindible pedir otra nota simple, porque normalmente se puja por la primera carga y las posteriores se cancelan. Pero una nota simple actualizada te puede dar información muy valiosa:

• Embargos de la comunidad de propietarios o del ayuntamiento. Te dicen si alguien ha reclamado las cuotas de comunidad o el IBI impagados.
• Deudas que asumirá el adjudicatario. Las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres años anteriores están afectas al inmueble (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). El IBI pendiente no prescrito también puede terminar recayendo sobre el nuevo propietario por la afección del inmueble al impuesto.

Un ejemplo con números

Imagina una subasta por ejecución hipotecaria con una tasación de 100.000 € y una cantidad reclamada de 50.000 €, en la que la puja se adjudica por 70.000 €. Si no hay más cargas, el deudor tendrá un sobrante. Si la comunidad de propietarios y el ayuntamiento han reclamado y embargado por sus deudas, esas cantidades pueden cobrarse con cargo a ese sobrante. Así entras con la comunidad y el IBI limpios en lugar de tener que pagarlos tú. La operación cambia mucho.

5. NPL: comprar deuda no es comprar una casa

Un NPL (non-performing loan) es un préstamo impagado. Cuando compras un NPL no compras una vivienda, compras un instrumento financiero. Tu beneficio está en la diferencia entre lo que pagas por el crédito y lo que puedes recuperar.

Por eso no tiene sentido comprar un crédito con un principal de 80.000 € por 78.000 €, por muy bonita que sea la vivienda o aunque esté vacía. Con un principal de 80.000 €, lo razonable es buscar precios de compra bastante inferiores (por ejemplo, 50.000 o 55.000 €), de modo que, si en la subasta entran postores externos, recuperes la diferencia.

Desconfía también de los plazos que prometen algunos comerciales: «en seis meses sale a subasta». En mi experiencia, desde que se admite la demanda el promedio está en torno a 36-40 meses, y la rentabilidad debe calcularse sobre ese plazo real, no sobre un año.

Lo mismo ocurre con algunas cesiones de remate que se anuncian como oportunidades sin explicar los problemas de posesión, por ejemplo cuando se trata de la vivienda habitual de un deudor que puede acogerse a la suspensión de lanzamientos para personas vulnerables. El NPL es el producto más complejo de nuestro sector: hay que ir con pies de plomo y hacer muy bien los números.

6. Por qué prefiero las subastas al mercado tradicional

En el mercado tradicional dependes de que una inmobiliaria te avise antes que a otros. En las subastas, el producto es público y la ventaja está en el análisis y en el trabajo de campo, no en los contactos. Para quien está dispuesto a investigar, es un terreno mucho más justo.

7. Quiebras de subasta: un delito que hay que denunciar

De vez en cuando aparecen pujas absolutamente anómalas: por ejemplo, una puja de un millón de euros por un inmueble con un valor de mercado de unos 100.000 €. Este tipo de comportamientos puede alterar una subasta pública y perjudicar a deudores, acreedores y postores. La alteración de precios en subastas públicas está tipificada en el Código Penal (art. 262). Si detectas un caso así, comunícalo al juzgado para que lo revise y, en su caso, lo traslade a la Fiscalía.

8. Cuando hay fecha de lanzamiento, el poseedor quiere negociar

Es muy habitual que, cuando ya hay una fecha de lanzamiento fijada, el ocupante que antes no quería pagar un alquiler ni marcharse empiece a ofrecer acuerdos: pagar un alquiler, comprar la vivienda o pedir más tiempo. Mi consejo es claro: no suspendas un lanzamiento basándote solo en promesas. Han tenido mucho tiempo para solucionar su situación.

9. Reclamación del ITP por el valor de referencia

Si compraste en subasta y pagaste el ITP sobre el valor de referencia catastral cuando tu precio de adjudicación fue inferior, es posible que hayas pagado de más. Seguimos ganando reclamaciones. Puedes ver cómo funciona en nuestra página de reclamación de ITP.

Preguntas frecuentes

¿Se puede visitar una vivienda que sale a subasta?

El juzgado no organiza visitas. Puedes investigar desde fuera (estado del edificio, zona, ocupación aparente) y hablar con vecinos, presidente o administrador de fincas. Si el deudor colabora, la visita interior también es posible.

¿Qué deudas asumo si me adjudico una vivienda en subasta?

Además del precio, tendrás que tener en cuenta los impuestos de la adjudicación y las deudas afectas al inmueble, como las cuotas de comunidad del año en curso y los tres anteriores y el IBI no prescrito. Una nota simple actualizada y la información de la comunidad te ayudan a estimarlas.

¿Es buena idea comprar un NPL?

Puede serlo, pero solo con un descuento importante sobre el principal reclamado y calculando la rentabilidad sobre plazos realistas de varios años. Es el producto más complejo del sector.

¿Qué son las subastas cruzadas de la Seguridad Social?

Son subastas en las que una dirección provincial de la Seguridad Social subasta un inmueble situado en otra provincia. Suelen tener menos competencia porque la mayoría de inversores solo mira las subastas de su zona.

La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.

** Entrada creada con IA a partir del episodio 27 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.